Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: Cơ hội và thách thức mới trên thị trường RWA
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là mới xuất hiện trên thị trường tiền điện tử gần đây. Sớm từ năm 2018, mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành mã thông báo chứng khoán ( STO ) đã tồn tại, có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi ích tiềm năng rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất ở Mỹ liên tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ rõ ràng cao hơn lãi suất cho vay stablecoin trong ngành crypto. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành crypto. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản thông qua nhiều cách khác nhau, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức thể hiện chính của những sản phẩm này thường có ba loại:
phân mảnh quyền sở hữu bất động sản tài chính
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
cho vay thế chấp mã hóa kỹ thuật số bất động sản
Ngoài ra, việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, giữ mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một số nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Lợi ích của dự án RWA bất động sản:
Giảm bớt rào cản đầu tư, để những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng có thể tham gia
Tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản
Cơ hội đầu tư đa dạng theo vùng
Tăng cường tính minh bạch
Tự động hóa phân chia lợi nhuận
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro pháp lý
Chi phí vận hành cao
Quản lý phức tạp
Cơ chế bảo vệ nhà đầu tư không hoàn thiện
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, tập trung vào việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản nhà ở tại Mỹ thông qua blockchain để cung cấp cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. RealT mua bất động sản nhà ở và tiến hành mã hóa kỹ thuật số các tài sản đó. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ các chi phí, tiền thuê được phân phối cho các người nắm giữ token.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 USD, mỗi Token có giá 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Bất động sản này có thu nhập cho thuê hàng tháng là 2,600 USD, sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Mỗi Token nhận được 3.83 USD phân bổ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% Token cho thị trường, duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT có thể tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và tiến hành mã hóa kỹ thuật số.
Tuy nhiên, phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không thể duy trì. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu Token. Nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá cao hoặc quá thấp, điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và trách nhiệm giám sát.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư ít hơn 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công một phần trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã thành lập nhiều thực thể tại bang Delaware để vận hành dự án và quản lý bất động sản, cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng một vấn đề của bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản thực tế. Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, nhưng sau hơn một năm hoạt động, dường như không thu hút được quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm Parcl có thiết kế trưởng thành và đội ngũ tích cực quảng bá, nhưng thị phần và cơ sở người dùng của nó vẫn còn hạn chế. Điều này phần nào cho thấy, thị trường tiền điện tử có thể chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Các chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra công ty đại diện mục đích đặc biệt và hợp đồng thông minh mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Cách thứ hai là tài chính vay mua nhà, người dùng có thể sau khi sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, tiến hành mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Mô hình hoạt động của Reinno tồn tại một số rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như khó khăn trong việc xử lý vi phạm hợp đồng của người vay, không thể ngăn ngừa hiệu quả việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, v.v. Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dừng hoạt động của dự án. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới, chưa được thiết lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án đầu ngành. Các dự án hiện tại có quy mô và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng của RWA bất động sản, vẫn cần có tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động.
Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản chưa được thiết lập một khuôn khổ rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự bất đồng về phân loại Token, thiếu tham chiếu từ khuôn khổ quản lý quốc tế. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình lộn xộn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy cơ cho tính khả thi lâu dài của mã hóa kỹ thuật số bất động sản.
Mặc dù tình trạng quản lý còn hỗn loạn, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang nỗ lực thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi trong hoạt động ngắn hạn. Là một lĩnh vực quy mô lớn trong đầu tư tài chính, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
14 thích
Phần thưởng
14
6
Chia sẻ
Bình luận
0/400
NullWhisperer
· 08-01 17:28
trường hợp biên giới thú vị... nhưng ai kiểm toán các kiểm toán viên của những token bất động sản này? *uống cà phê*
Xem bản gốcTrả lời0
NFTArtisanHQ
· 08-01 16:19
cuộc tranh luận về tài sản bất động sản rwa chỉ là những tác phẩm sẵn có của duchamp dưới hình thức defi thật lòng mà nói...
Xem bản gốcTrả lời0
AltcoinAnalyst
· 08-01 16:16
Từ dữ liệu on-chain, việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản vẫn còn ở giai đoạn thử nghiệm, TVL chưa đến 50 triệu, hiện tại thực sự khó để hình thành hiệu ứng quy mô hiệu quả. Sau những trường hợp thất bại của STO năm 18, khuyên bạn nên cẩn trọng với rủi ro.
Bất động sản RWA: Phân tích cơ hội và thách thức của mã hóa kỹ thuật số
Mã hóa kỹ thuật số tài sản bất động sản: Cơ hội và thách thức mới trên thị trường RWA
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là mới xuất hiện trên thị trường tiền điện tử gần đây. Sớm từ năm 2018, mã hóa kỹ thuật số tài sản và phát hành mã thông báo chứng khoán ( STO ) đã tồn tại, có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi ích tiềm năng rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất ở Mỹ liên tục tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ rõ ràng cao hơn lãi suất cho vay stablecoin trong ngành crypto. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành crypto. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng thị trường đầu tư bất động sản thông qua nhiều cách khác nhau, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản đầu tư bất động sản. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp các dự án này, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến lĩnh vực bất động sản Bắc Mỹ, nên các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Nhu cầu cốt lõi của thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, và nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các hình thức thể hiện chính của những sản phẩm này thường có ba loại:
Ngoài ra, việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, giữ mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, việc xem xét tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của chúng trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản gần đây, chúng tôi đã có một số nhận thức rõ ràng về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Lợi ích của dự án RWA bất động sản:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, tập trung vào việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản nhà ở tại Mỹ thông qua blockchain để cung cấp cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. RealT mua bất động sản nhà ở và tiến hành mã hóa kỹ thuật số các tài sản đó. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ các chi phí, tiền thuê được phân phối cho các người nắm giữ token.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 USD, mỗi Token có giá 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 Token. Bất động sản này có thu nhập cho thuê hàng tháng là 2,600 USD, sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Mỗi Token nhận được 3.83 USD phân bổ, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% Token cho thị trường, duy trì một mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, nền tảng đầu tư thu phí 2%. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT có thể tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và tiến hành mã hóa kỹ thuật số.
Tuy nhiên, phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể quá cao và không thể duy trì. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu Token. Nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá cao hoặc quá thấp, điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và trách nhiệm giám sát.
Dữ liệu cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư ít hơn 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công một phần trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã thành lập nhiều thực thể tại bang Delaware để vận hành dự án và quản lý bất động sản, cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng một vấn đề của bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá bất động sản.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý trong hoạt động bất động sản thực tế. Parcl đã nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, nhưng sau hơn một năm hoạt động, dường như không thu hút được quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động chưa đến 50.
Mặc dù sản phẩm Parcl có thiết kế trưởng thành và đội ngũ tích cực quảng bá, nhưng thị phần và cơ sở người dùng của nó vẫn còn hạn chế. Điều này phần nào cho thấy, thị trường tiền điện tử có thể chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Các chủ sở hữu bất động sản có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra công ty đại diện mục đích đặc biệt và hợp đồng thông minh mã hóa kỹ thuật số bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay.
Cách thứ hai là tài chính vay mua nhà, người dùng có thể sau khi sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, tiến hành mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Mô hình hoạt động của Reinno tồn tại một số rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như khó khăn trong việc xử lý vi phạm hợp đồng của người vay, không thể ngăn ngừa hiệu quả việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, v.v. Những rủi ro này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dừng hoạt động của dự án. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới, chưa được thiết lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án đầu ngành. Các dự án hiện tại có quy mô và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy tiềm năng của RWA bất động sản, vẫn cần có tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ hoạt động.
Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản chưa được thiết lập một khuôn khổ rõ ràng và thống nhất. Các cơ quan quản lý ở Mỹ có sự bất đồng về phân loại Token, thiếu tham chiếu từ khuôn khổ quản lý quốc tế. Sự không nhất quán này dẫn đến quy tắc không rõ ràng và quy trình lộn xộn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy cơ cho tính khả thi lâu dài của mã hóa kỹ thuật số bất động sản.
Mặc dù tình trạng quản lý còn hỗn loạn, nhiều doanh nghiệp nổi tiếng vẫn đang nỗ lực thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi trong hoạt động ngắn hạn. Là một lĩnh vực quy mô lớn trong đầu tư tài chính, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển nhanh chóng khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện.