Tài sản thế giới thực bất động sản(RWA)nghiên cứu dự án
Tài sản thế giới thực không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, ít nhất đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán tương tự như khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định chưa trưởng thành và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển chín muồi.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ có giá trị 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp bằng token bất động sản
Việc mã hóa bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) tương tự như RWA bất động sản trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều giảm thiểu rào cản và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khung quy định của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Theo quan sát, các dự án RWA bất động sản thường có những đặc điểm sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng tính thanh khoản
Lựa chọn đầu tư đa dạng
Nâng cao tính minh bạch tiềm năng
Nhược điểm:
Quy định pháp lý không rõ ràng
Chi phí quản lý cao
Thiếu dữ liệu lịch sử
Xung đột lợi ích tiềm tàng
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để cung cấp cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
RealT mua nhà và mã hóa theo pháp luật, ủy thác quản lý cho bên thứ ba. Tiền thuê nhà sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm mã hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, cần trừ quỹ bảo trì và phí quản lý.
Lấy một bất động sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, phát hành 6,200 cái. Tiền thuê hàng tháng 2,600 USD, sau khi trừ chi phí lợi nhuận ròng 1,978 USD, hàng năm 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD, lãi suất hàng năm 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì chế độ gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu lợi nhuận từ tiền thuê và phí bảo trì, nền tảng chỉ thu phí token hóa 2%.
Tuy nhiên, phân tán quyền sở hữu cũng mang lại những thách thức. Nếu nhà đầu tư nắm giữ cổ phần quá nhỏ, chi phí quản lý có thể không bền vững. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư.
Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, và 1% vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó.
Theo dữ liệu giao dịch, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trong hai năm qua là 150K-180K đô la.
Cấu trúc công ty của RealT bao gồm thực thể vận hành cốt lõi, công ty mẹ bất động sản và các công ty con tương ứng với từng bất động sản, nhằm mục đích phân tách rủi ro.
Parcl
Parcl là nền tảng DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó hướng tới các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua kiến trúc AMM và tạo ra các chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế. Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, nhưng sự chú ý và thị phần trên thị trường vẫn còn thấp, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và đội ngũ tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm thị trường thấp, có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt. Reinno tạo hợp đồng thông minh cho mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo làm tài sản thế chấp để vay.
Thứ hai là tài trợ vay mua nhà. Người dùng có thể vay ngân hàng để mua nhà, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Mô hình hoạt động của Reinno có những rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm khi người vay vỡ nợ, cũng như vấn đề "chi tiêu đôi" do việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa có quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án hàng đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng RWA bất động sản vẫn cần có tiến bộ về lập pháp và tuân thủ hoạt động.
Về mặt quản lý, RWA bất động sản chưa có khung rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan khác nhau có sự khác biệt trong việc phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa nhà đầu tư và gây nguy hiểm cho khả năng tồn tại lâu dài.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quy định, vẫn có nhiều công ty nổi tiếng thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý được hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Phân tích dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng thời, triển vọng phát triển vẫn cần sự hỗ trợ từ quản lý
Tài sản thế giới thực bất động sản(RWA)nghiên cứu dự án
Tài sản thế giới thực không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, ít nhất đã tồn tại từ năm 2018, khi đó việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán tương tự như khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do quy định chưa trưởng thành và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển chín muồi.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay của stablecoin tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ có giá trị 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Việc mã hóa bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) tương tự như RWA bất động sản trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, đều giảm thiểu rào cản và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khung quy định của REIT có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Theo quan sát, các dự án RWA bất động sản thường có những đặc điểm sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để cung cấp cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
RealT mua nhà và mã hóa theo pháp luật, ủy thác quản lý cho bên thứ ba. Tiền thuê nhà sau khi trừ chi phí sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm mã hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, cần trừ quỹ bảo trì và phí quản lý.
Lấy một bất động sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 USD, mỗi token 52.10 USD, phát hành 6,200 cái. Tiền thuê hàng tháng 2,600 USD, sau khi trừ chi phí lợi nhuận ròng 1,978 USD, hàng năm 23,736 USD. Mỗi token nhận được 3.83 USD, lãi suất hàng năm 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì chế độ gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu lợi nhuận từ tiền thuê và phí bảo trì, nền tảng chỉ thu phí token hóa 2%.
Tuy nhiên, phân tán quyền sở hữu cũng mang lại những thách thức. Nếu nhà đầu tư nắm giữ cổ phần quá nhỏ, chi phí quản lý có thể không bền vững. Có thể có xung đột lợi ích giữa RealT và các nhà đầu tư.
Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, và 1% vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nào đó.
Theo dữ liệu giao dịch, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu trong hai năm qua là 150K-180K đô la.
Cấu trúc công ty của RealT bao gồm thực thể vận hành cốt lõi, công ty mẹ bất động sản và các công ty con tương ứng với từng bất động sản, nhằm mục đích phân tách rủi ro.
Parcl
Parcl là nền tảng DeFi cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Nó hướng tới các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua kiến trúc AMM và tạo ra các chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ về xu hướng giá nhà.
Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế. Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, nhưng sự chú ý và thị phần trên thị trường vẫn còn thấp, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 đô la, và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
Mặc dù thiết kế sản phẩm đã trưởng thành và đội ngũ tích cực quảng bá, Parcl vẫn giữ được mức độ quan tâm thị trường thấp, có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản bất động sản được mã hóa. Chủ sở hữu có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt. Reinno tạo hợp đồng thông minh cho mã thông báo bất động sản, chủ sở hữu có thể sử dụng mã thông báo làm tài sản thế chấp để vay.
Thứ hai là tài trợ vay mua nhà. Người dùng có thể vay ngân hàng để mua nhà, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ ngân hàng, sau đó hoàn trả cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Mô hình hoạt động của Reinno có những rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như khó khăn trong việc truy cứu trách nhiệm khi người vay vỡ nợ, cũng như vấn đề "chi tiêu đôi" do việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản. Những rủi ro này có thể là một trong những lý do khiến dự án ngừng hoạt động.
Kết luận
RWA bất động sản là một khái niệm tương đối mới nổi, chưa có quy mô thị trường rõ ràng hoặc các dự án hàng đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc tách biệt rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng RWA bất động sản vẫn cần có tiến bộ về lập pháp và tuân thủ hoạt động.
Về mặt quản lý, RWA bất động sản chưa có khung rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan khác nhau có sự khác biệt trong việc phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, đe dọa nhà đầu tư và gây nguy hiểm cho khả năng tồn tại lâu dài.
Mặc dù có sự hỗn loạn trong quy định, vẫn có nhiều công ty nổi tiếng thử nghiệm RWA bất động sản, một số dự án đã chứng minh tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý được hoàn thiện, RWA bất động sản dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ.