房地產資產代幣化:RWA市場的新機遇與挑戰

真實世界資產(RWA)的概念並非近期才出現在加密貨幣市場中。早在2018年,資產代幣化和證券代幣發行(STO)就已存在,與當今的RWA概念有諸多相似之處。然而,由於監管框架不完善和缺乏顯著的潛在回報優勢,這些早期嘗試未能發展成熟的市場規模。

2022年,隨着美國利率持續上調,美國國債收益率明顯高於加密行業的穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業越來越具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了少量房地產RWA項目。它們旨在通過各種方式擴大房地產投資市場,多樣化房地產投資產品,並降低房地產投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產部門,因此討論的相關政策、規定和市場條件將主要涉及北美房地產市場。

房地產代幣化市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的龐大領域。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

房地產代幣化市場的核心訴求是實現以下一個或多個目標:創建更多樣化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,以及提高房地產資產的流動性和價值。這些產品的主要表現形式通常有三種:

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣進行抵押借貸

此外,房產代幣化上鏈也有潛力增強房地產資產的透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)和房地產RWA在提供碎片化房產投資機會方面有許多相似之處,都有效降低了投資門檻並增強了房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化的運營模式。盡管如此,它們在嚴格的監管框架內對資產的審查、運營,以及其投資結構,爲房地產RWA項目提供了可以參考的框架。

通過對近期房地產RWA項目的運營觀察,我們對它們的優缺點有了一些清晰認識。

房地產RWA項目的優點:

• 降低投資門檻,使小額投資者也能參與
• 提高房地產資產的流動性
• 地域多樣化的投資機會
• 透明度提高
• 自動化分紅

缺點:

• 監管不明確
• 法律風險
• 運營成本高
• 管理復雜
• 投資者保護機制不完善

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,專注於通過區塊鏈使美國住宅房地產代幣化供散戶投資。RealT購買住宅房產,並將持有的房產代幣化。這些房產的管理、維護和租金收集責任委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房地產代幣總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個代幣。該房產每月租金收入2,600美元,扣除運營和管理費用後,每月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%的代幣,維持一個近乎無風險的運營模型。管理機構從租金中取得8%,投資平台收取2%的費用。這種方法使RealT團隊可專注於尋找合格房產並將其代幣化。

然而,分散所有權也引入了挑戰。當投資者的投資佔比太小,公司管理成本可能過高而不可持續。RealT與代幣持有者之間可能存在利益衝突。如果RealT持股比例過高或過低,都可能影響管理效率和監督責任。

數據顯示,約90%的RealT投資者投資少於500美元,9%投資500到2,000美元,1%投資超過此數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶投資者創造了房地產投資市場,增加了住房市場的流動性。

RealT在特拉華州成立了多個實體來運營項目和管理房產,這種結構旨在確保一個房產的問題不會影響其他房產或母公司的運營。

Parcl

Parcl是一個允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi投資平台。Parcl推出了基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房產價格走勢進行投機。

這種方法避免了實際房地產運營中的法律問題。Parcl得到了許多知名公司的投資,但經過一年多運營,似乎並未引起太多關注,每日交易量不到10,000美元,活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品設計成熟且團隊積極推廣,但其市場份額和用戶基礎仍然有限。這在某種程度上表明,加密貨幣市場可能還沒有準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Reinno在2020年推出並於2022年停止運營,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房地產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後將創建特殊目的載體公司和房地產代幣智能合約,所有者可將代幣作爲貸款抵押品。

第二種是房貸融資,用戶可在用銀行房貸購買房產後,將房產所有權代幣化進行融資。所獲資金用於償還銀行房貸,之後客戶按固定利率向協議償還貸款。

Reinno的運營模式存在一些明顯風險,如難以處理借款人違約、無法有效防止房產所有權轉移等。這些風險可能是導致項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對較新的概念,尚未建立明確的市場規模或產生龍頭項目。目前運營的項目在規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標來降低風險。然而,充分發揮房地產RWA潛力仍需立法進步和運營合規。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,缺乏國際監管框架參考。這種不一致導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管狀態混亂,許多知名企業仍在努力嘗試房地產RWA,少量項目已在短期運營中初步證明了可行性。作爲金融投資領域中規模龐大的板塊,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。