Токенізація нерухомості: нові можливості та виклики на ринку RWA
Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новою на ринку криптовалют. Ще в 2018 році вже існували токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ), які мають багато спільного з нинішньою концепцією RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та відсутність значних потенційних переваг у прибутковості ці ранні спроби не змогли розвинути зрілий ринковий масштаб.
У 2022 році, у зв'язку з постійним підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США була помітно вищою за відсоткові ставки позик стабільних монет у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як об'єктів RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.
Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA в нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, диверсифікацію інвестиційних продуктів у нерухомості та зниження бар'єру входу в інвестиції в нерухомість. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, досліджено переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на північноамериканський сектор нерухомості, відповідні політики, регуляції та умови ринку, що обговорюються, в основному будуть стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження березня 2023 року показало, що ринкова вартість публічно торгованої нерухомості в Північній Америці досягає 1,3 трлн доларів, а світовий ринок публічно торгованої нерухомості становить 2,66 трлн доларів.
Основна мета ринку токенізації нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох із наведених цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшої групи інвесторів та підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Основні форми таких продуктів зазвичай мають три варіанти:
фінансування фрагментованої власності на нерухомість
Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
Іпотечний кредит під Токен нерухомості
Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал посилити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.
Інвестиційні трести у нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають багато спільного в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій у нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність активів у нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, підтримуючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, вони в рамках суворого регуляторного середовища проводять перевірку активів, їх управління та інвестиційної структури, надаючи рамки, на які можна посилатися для проектів нерухомості RWA.
Через спостереження за операціями останніх проектів RWA в нерухомості, ми отримали деяке чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.
Переваги проектів RWA у нерухомості:
Знизити інвестиційний бар'єр, щоб навіть дрібні інвестори змогли брати участь
Підвищення ліквідності активів нерухомості
Різноманітні інвестиційні можливості
Підвищення прозорості
Автоматизовані дивіденди
Недоліки:
Невизначеність регулювання
Юридичний ризик
Високі витрати на експлуатацію
Управління складно
Механізм захисту інвесторів є неповним
Аналіз випадків
RealT
RealT було запущено у 2019 році, зосереджуючи увагу на токенізації житлової нерухомості США через блокчейн для роздрібних інвесторів. RealT купує житлову нерухомість і токенізує володіння нею. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати покладається на третю сторону. Після вирахування витрат орендна плата розподіляється між тримачами токенів.
Як приклад, візьмемо нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенізації нерухомості становить 323 020 доларів США, кожен токен коштує 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Щомісячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2 600 доларів США, після вирахування витрат на експлуатацію та управління, щомісячний чистий прибуток складає 1 978 доларів США, річна сума 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.
RealT надає ринку 100% Токенів, підтримуючи практично безризикову модель експлуатації. Управляюча компанія отримує 8% від орендної плати, інвестиційна платформа стягує 2% комісії. Цей підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації.
Однак, розподіл власності також приносить виклики. Коли частка інвестицій інвесторів занадто мала, витрати на управління компанією можуть бути занадто високими і нездатними до підтримки. Між RealT та власниками токенів можуть виникати конфлікти інтересів. Якщо частка акцій RealT занадто висока або занадто низька, це може вплинути на ефективність управління та відповідальність за нагляд.
Дані показують, що близько 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, а 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT у певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність житлового ринку.
RealT створила кілька структур у штаті Делавер для управління проектами та нерухомістю, ця структура покликана забезпечити, щоб проблеми з однією нерухомістю не впливали на інші нерухомості або діяльність материнської компанії.
Parcl
Parcl є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на світовому ринку нерухомості. Parcl запустив специфічний регіональний індекс нерухомості, заснований на історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість.
Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних з фактичною експлуатацією нерухомості. Parcl отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, але після більше ніж року роботи, здається, не викликав великої уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, активних користувачів менше 50.
Незважаючи на те, що продукт Parcl має зрілий дизайн і команда активно просуває його, його частка на ринку та база користувачів все ще обмежені. Це в певній мірі вказує на те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий до впровадження продуктів, пов'язаних з індексами нерухомості.
Рейнно
Reinno був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році, але він представив два значущих продукти, пов'язаних з нерухомістю RWA.
Перший - це кредитна послуга на основі токенізації нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість до Reinno, після схвалення буде створено компанію спеціального призначення та смарт-контракт на нерухомий токен, власники можуть використовувати токени як заставу для кредиту.
Другий варіант - це фінансування за допомогою іпотеки, користувач може після покупки нерухомості за банківською іпотекою токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, після чого клієнт повертає позику за фіксованою ставкою протоколу.
Операційна модель Reinno має деякі очевидні ризики, такі як труднощі з обробкою дефолту позичальників, неможливість ефективно запобігти передачі прав власності на нерухомість тощо. Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки проекту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілої правової системи для вирішення цих проблем.
Висновок
Нерухомість RWA є відносно новою концепцією, яка ще не має чітко визначеного розміру ринку або не створила провідних проектів. На даний момент проекти, що функціонують, мають відносно малий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворої дотримання нормативних вимог та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структуру ізоляції ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі для зниження ризиків. Проте, щоб повною мірою реалізувати потенціал нерухомості RWA, все ще потрібні законодавчі зрушення та дотримання норм ведення бізнесу.
У сфері законодавства для нерухомості RWA ще не створено чіткого та послідовного фреймворку. Різні регулятори США мають розбіжності в класифікації токенів, що призводить до відсутності міжнародних стандартів регулювання. Ця непослідовність викликає неясність правил і плутанину в процесах, що ставить під загрозу потенційних інвесторів і загрожує довгостроковій життєздатності токенізації нерухомості.
Незважаючи на хаотичний стан регулювання, багато відомих компаній все ще намагаються працювати з нерухомістю RWA, а невелика кількість проектів вже на короткостроковій основі попередньо підтвердила свою життєздатність. Як одна з великих секцій у сфері фінансових інвестицій, з встановленням і вдосконаленням відповідної правової основи, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.
Ця сторінка може містити контент третіх осіб, який надається виключно в інформаційних цілях (не в якості запевнень/гарантій) і не повинен розглядатися як схвалення його поглядів компанією Gate, а також як фінансова або професійна консультація. Див. Застереження для отримання детальної інформації.
14 лайків
Нагородити
14
6
Поділіться
Прокоментувати
0/400
NullWhisperer
· 08-01 17:28
цікава крайня ситуація... але хто перевіряє аудиторів цих токенів нерухомості? *п’є каву*
Переглянути оригіналвідповісти на0
NFTArtisanHQ
· 08-01 16:19
дискурс нерухомості rwa – це просто готові роботи Дюшана у формі defi, якщо чесно...
Переглянути оригіналвідповісти на0
AltcoinAnalyst
· 08-01 16:16
З точки зору даних у блокчейні, загальна токенізація нерухомості все ще перебуває на стадії експерименту, TVL недостатньо 50M, на даний момент дійсно важко сформувати ефективний масштабний ефект. Після невдалих випадків STO 18 року, рекомендується обережно ставитися до ризиків.
Нерухомість RWA: аналіз можливостей та викликів токенізації
Токенізація нерухомості: нові можливості та виклики на ринку RWA
Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новою на ринку криптовалют. Ще в 2018 році вже існували токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ), які мають багато спільного з нинішньою концепцією RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та відсутність значних потенційних переваг у прибутковості ці ранні спроби не змогли розвинути зрілий ринковий масштаб.
У 2022 році, у зв'язку з постійним підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США була помітно вищою за відсоткові ставки позик стабільних монет у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як об'єктів RWA стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.
Протягом останніх двох років на ринку з'явилася невелика кількість проектів RWA в нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, диверсифікацію інвестиційних продуктів у нерухомості та зниження бар'єру входу в інвестиції в нерухомість. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, досліджено переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на північноамериканський сектор нерухомості, відповідні політики, регуляції та умови ринку, що обговорюються, в основному будуть стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження березня 2023 року показало, що ринкова вартість публічно торгованої нерухомості в Північній Америці досягає 1,3 трлн доларів, а світовий ринок публічно торгованої нерухомості становить 2,66 трлн доларів.
Основна мета ринку токенізації нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох із наведених цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшої групи інвесторів та підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Основні форми таких продуктів зазвичай мають три варіанти:
Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал посилити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.
Інвестиційні трести у нерухомість ( REIT ) та нерухомість RWA мають багато спільного в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій у нерухомість, обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність активів у нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, підтримуючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, вони в рамках суворого регуляторного середовища проводять перевірку активів, їх управління та інвестиційної структури, надаючи рамки, на які можна посилатися для проектів нерухомості RWA.
Через спостереження за операціями останніх проектів RWA в нерухомості, ми отримали деяке чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.
Переваги проектів RWA у нерухомості:
Недоліки:
Аналіз випадків
RealT
RealT було запущено у 2019 році, зосереджуючи увагу на токенізації житлової нерухомості США через блокчейн для роздрібних інвесторів. RealT купує житлову нерухомість і токенізує володіння нею. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати покладається на третю сторону. Після вирахування витрат орендна плата розподіляється між тримачами токенів.
Як приклад, візьмемо нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенізації нерухомості становить 323 020 доларів США, кожен токен коштує 52,10 доларів США, всього випущено 6 200 токенів. Щомісячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2 600 доларів США, після вирахування витрат на експлуатацію та управління, щомісячний чистий прибуток складає 1 978 доларів США, річна сума 23 736 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.
RealT надає ринку 100% Токенів, підтримуючи практично безризикову модель експлуатації. Управляюча компанія отримує 8% від орендної плати, інвестиційна платформа стягує 2% комісії. Цей підхід дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації.
Однак, розподіл власності також приносить виклики. Коли частка інвестицій інвесторів занадто мала, витрати на управління компанією можуть бути занадто високими і нездатними до підтримки. Між RealT та власниками токенів можуть виникати конфлікти інтересів. Якщо частка акцій RealT занадто висока або занадто низька, це може вплинути на ефективність управління та відповідальність за нагляд.
Дані показують, що близько 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, а 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT у певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність житлового ринку.
RealT створила кілька структур у штаті Делавер для управління проектами та нерухомістю, ця структура покликана забезпечити, щоб проблеми з однією нерухомістю не впливали на інші нерухомості або діяльність материнської компанії.
Parcl
Parcl є DeFi інвестиційною платформою, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на світовому ринку нерухомості. Parcl запустив специфічний регіональний індекс нерухомості, заснований на історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість.
Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних з фактичною експлуатацією нерухомості. Parcl отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, але після більше ніж року роботи, здається, не викликав великої уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, активних користувачів менше 50.
Незважаючи на те, що продукт Parcl має зрілий дизайн і команда активно просуває його, його частка на ринку та база користувачів все ще обмежені. Це в певній мірі вказує на те, що ринок криптовалют, можливо, ще не готовий до впровадження продуктів, пов'язаних з індексами нерухомості.
Рейнно
Reinno був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році, але він представив два значущих продукти, пов'язаних з нерухомістю RWA.
Перший - це кредитна послуга на основі токенізації нерухомості. Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість до Reinno, після схвалення буде створено компанію спеціального призначення та смарт-контракт на нерухомий токен, власники можуть використовувати токени як заставу для кредиту.
Другий варіант - це фінансування за допомогою іпотеки, користувач може після покупки нерухомості за банківською іпотекою токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, після чого клієнт повертає позику за фіксованою ставкою протоколу.
Операційна модель Reinno має деякі очевидні ризики, такі як труднощі з обробкою дефолту позичальників, неможливість ефективно запобігти передачі прав власності на нерухомість тощо. Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки проекту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілої правової системи для вирішення цих проблем.
Висновок
Нерухомість RWA є відносно новою концепцією, яка ще не має чітко визначеного розміру ринку або не створила провідних проектів. На даний момент проекти, що функціонують, мають відносно малий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворої дотримання нормативних вимог та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структуру ізоляції ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі для зниження ризиків. Проте, щоб повною мірою реалізувати потенціал нерухомості RWA, все ще потрібні законодавчі зрушення та дотримання норм ведення бізнесу.
У сфері законодавства для нерухомості RWA ще не створено чіткого та послідовного фреймворку. Різні регулятори США мають розбіжності в класифікації токенів, що призводить до відсутності міжнародних стандартів регулювання. Ця непослідовність викликає неясність правил і плутанину в процесах, що ставить під загрозу потенційних інвесторів і загрожує довгостроковій життєздатності токенізації нерухомості.
Незважаючи на хаотичний стан регулювання, багато відомих компаній все ще намагаються працювати з нерухомістю RWA, а невелика кількість проектів вже на короткостроковій основі попередньо підтвердила свою життєздатність. Як одна з великих секцій у сфері фінансових інвестицій, з встановленням і вдосконаленням відповідної правової основи, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.