Gayrimenkul Varlık Tokenizasyonu: RWA Pazarındaki Yeni Fırsatlar ve Zorluklar
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında son zamanlarda ortaya çıkmış değildir. 2018'de, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token arzı ( STO ) zaten mevcuttu ve günümüz RWA kavramıyla birçok benzerlik taşımaktaydı. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel getirilerin eksikliği nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgun bir pazar ölçeğine ulaşamadı.
2022'de, ABD faiz oranlarının sürekli artışıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stabilcoin borç verme oranlarının belirgin şekilde üzerinde oldu. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenizasyonu, kripto sektörü için giderek daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, farklı yollarla gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırım eşiklerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makalede, bu projelere vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı incelenecektir. Bu projeler, esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne odaklandığından, tartışılan ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasını kapsayacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermiştir.
Gayrimenkul tokenizasyon pazarının temel talebi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin başlıca biçimleri genellikle üç türdedir:
parça parça gayrimenkul mülkiyeti finansmanı
Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
gayrimenkul Token'in teminat olarak kullanılması
Ayrıca, gayrimenkulün tokenizasyonunun blok zincirine aktarılması, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme modeli sürdürür. Yine de, bunların sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısı açısından sunduğu çerçeve, gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilir.
Son dönemdeki gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların artı ve eksileri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Gayrimenkul RWA projesinin avantajları:
Yatırım eşiğini düşürerek, küçük yatırımcıların da katılmasını sağlamak
Gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmak
Bölgesel çeşitlilikte yatırım fırsatları
Şeffaflık artırıldı
Otomatik temettü
Dezavantajları:
Düzenleme belirsiz
Hukuk riski
İşletme maliyetleri yüksek
Karmaşık yönetim
Yatırımcı koruma mekanizması yeterince gelişmemiş
Vaka Analizi
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve blok zinciri aracılığıyla ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için tokenlaştırmaya odaklanıyor. RealT, konut mülkleri satın alır ve sahip olduğu mülkleri tokenlaştırır. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf kuruluşlara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, kiralar token sahiplerine dağıtılır.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkulün toplam token değeri 323.020 dolar, her bir token 52,10 dolar, toplam 6.200 token ihraç edilmiştir. Gayrimenkulün aylık kira geliri 2.600 dolar, işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kar 1.978 dolar, yıllık toplam 23.736 dolar. Her bir token 3,83 dolar dağıtım alıyor, yıllık kar oranı %7,35.
RealT, pazara %100 Token sunarak neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinin %8'ini alırken, yatırım platformu %2'lik bir ücret almaktadır. Bu yöntem, RealT ekibinin nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenizasyon yapmaya odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağılmış mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcıların yatırım oranı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile Token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir. Eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksek veya çok düşük olursa, yönetim verimliliği ve denetim sorumluluğu etkilenebilir.
Veriler, RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarı aştığını göstermektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT, Delaware'da projeleri işletmek ve mülkleri yönetmek için birden fazla varlık kurdu; bu yapı, bir mülkün sorunlarının diğer mülkler veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların global gayrimenkul piyasası fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerdeki gayrimenkul endekslerini sunmuştur. Yatırımcılar, gayrimenkul fiyat hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilirler.
Bu yöntem, gerçek emlak işletmelerindeki hukuki sorunların üstesinden gelmektedir. Parcl, birçok tanınmış şirketin yatırımını aldı, ancak bir yılı aşkın süredir faaliyet gösteriyor olmasına rağmen, fazla dikkat çekmediği görünmektedir; günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az ve aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl ürünleri olgun bir tasarıma sahip olmasına ve ekip aktif bir şekilde tanıtım yapmasına rağmen, piyasa payı ve kullanıcı tabanı hala sınırlıdır. Bu, bir bakıma kripto para piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını göstermektedir.
Reinno
Reinno 2020'de piyasaya sürüldü ve 2022'de faaliyetlerini durdurdu, ancak iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıttı.
İlk olarak, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmeti bulunmaktadır. Gayrimenkul sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra özel amaçlı bir şirket ve gayrimenkul token akıllı sözleşmesi oluşturulacak, sahipler token'ı kredi teminatı olarak kullanabilir.
İkinci tür, konut kredisi finansmanıdır; kullanıcı, banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenizasyon yaparak finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapar.
Reinno'nun işletim modelinde bazı belirgin riskler bulunmaktadır, örneğin borçluların temerrüde düşmesiyle başa çıkmada zorluk, mülk mülkiyetinin devrini etkili bir şekilde engelleyememek gibi. Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, henüz belirgin bir pazar ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler ortaya çıkmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Şu anda işletilen projeler, ölçek ve kullanıcı tabanı açısından oldukça küçüktür. Bu alan, katı uyumlu işletme ve olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç duymaktadır. Bazı projeler, risk ayrıştırma yapıları benimsemekte veya riski azaltmak için gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve işletme uyumu gerekmektedir.
Legislasyon açısından, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki çeşitli düzenleyici kurumlar Token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları yaşamaktadır ve uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansı yoktur. Bu tutarsızlık, kuralların belirsiz olmasına ve süreçlerin karmaşıklaşmasına yol açmakta, potansiyel yatırımcılar için bir tehdit oluşturmakta ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.
Regülasyon durumunun karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaya devam ediyor ve az sayıda proje kısa vadeli işletimlerinde uygulanabilirliğini kısmen kanıtladı. Finansal yatırım alanında büyük bir sektör olarak, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
15 Likes
Reward
15
6
Share
Comment
0/400
NullWhisperer
· 08-01 17:28
ilginç bir uç durum... ama bu gayrimenkul tokenlarının denetçilerini kim denetliyor? *kahve yudumlar*
View OriginalReply0
NFTArtisanHQ
· 08-01 16:19
gayrimenkul rwa tartışması aslında duchamp'ın hazır yapıtlarının defi biçiminde olması gibi, açıkçası...
View OriginalReply0
AltcoinAnalyst
· 08-01 16:16
On-chain verilere göre gayrimenkul tokenizasyonu genel olarak deneme aşamasında, TVL 50M'nin altında, mevcut aşamada etkili ölçek ekonomisi oluşturmak gerçekten zor. 18 yılındaki STO başarısızlık örneklerini yaşadıktan sonra, risklere karşı temkinli yaklaşılması önerilir.
View OriginalReply0
SmartContractRebel
· 08-01 16:16
Eski enayiler hala gayrimenkulü gözlemlemeli.
View OriginalReply0
Rugman_Walking
· 08-01 16:03
Yine bir karmaşa mı?
View OriginalReply0
BearMarketMonk
· 08-01 15:57
Eski şişede yeni şarap, dibinde gerçek her zaman vardır.
Gayrimenkul RWA: Tokenizasyon fırsatları ve zorluklarının analizi
Gayrimenkul Varlık Tokenizasyonu: RWA Pazarındaki Yeni Fırsatlar ve Zorluklar
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında son zamanlarda ortaya çıkmış değildir. 2018'de, varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token arzı ( STO ) zaten mevcuttu ve günümüz RWA kavramıyla birçok benzerlik taşımaktaydı. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel getirilerin eksikliği nedeniyle, bu erken dönem girişimleri olgun bir pazar ölçeğine ulaşamadı.
2022'de, ABD faiz oranlarının sürekli artışıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stabilcoin borç verme oranlarının belirgin şekilde üzerinde oldu. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenizasyonu, kripto sektörü için giderek daha cazip hale geldi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, farklı yollarla gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırım eşiklerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu makalede, bu projelere vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı incelenecektir. Bu projeler, esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul sektörüne odaklandığından, tartışılan ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasını kapsayacaktır.
Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. Mart 2023'te yapılan bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermiştir.
Gayrimenkul tokenizasyon pazarının temel talebi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin başlıca biçimleri genellikle üç türdedir:
Ayrıca, gayrimenkulün tokenizasyonunun blok zincirine aktarılması, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırma potansiyeline sahiptir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme modeli sürdürür. Yine de, bunların sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkların denetimi, işletimi ve yatırım yapısı açısından sunduğu çerçeve, gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilir.
Son dönemdeki gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, onların artı ve eksileri hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.
Gayrimenkul RWA projesinin avantajları:
Dezavantajları:
Vaka Analizi
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve blok zinciri aracılığıyla ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için tokenlaştırmaya odaklanıyor. RealT, konut mülkleri satın alır ve sahip olduğu mülkleri tokenlaştırır. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf kuruluşlara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, kiralar token sahiplerine dağıtılır.
Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkulün toplam token değeri 323.020 dolar, her bir token 52,10 dolar, toplam 6.200 token ihraç edilmiştir. Gayrimenkulün aylık kira geliri 2.600 dolar, işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra, aylık net kar 1.978 dolar, yıllık toplam 23.736 dolar. Her bir token 3,83 dolar dağıtım alıyor, yıllık kar oranı %7,35.
RealT, pazara %100 Token sunarak neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinin %8'ini alırken, yatırım platformu %2'lik bir ücret almaktadır. Bu yöntem, RealT ekibinin nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenizasyon yapmaya odaklanmasını sağlar.
Ancak, dağılmış mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcıların yatırım oranı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile Token sahipleri arasında çıkar çatışmaları olabilir. Eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksek veya çok düşük olursa, yönetim verimliliği ve denetim sorumluluğu etkilenebilir.
Veriler, RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarı aştığını göstermektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı oluşturmayı başardığını ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT, Delaware'da projeleri işletmek ve mülkleri yönetmek için birden fazla varlık kurdu; bu yapı, bir mülkün sorunlarının diğer mülkler veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların global gayrimenkul piyasası fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerdeki gayrimenkul endekslerini sunmuştur. Yatırımcılar, gayrimenkul fiyat hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilirler.
Bu yöntem, gerçek emlak işletmelerindeki hukuki sorunların üstesinden gelmektedir. Parcl, birçok tanınmış şirketin yatırımını aldı, ancak bir yılı aşkın süredir faaliyet gösteriyor olmasına rağmen, fazla dikkat çekmediği görünmektedir; günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az ve aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.
Parcl ürünleri olgun bir tasarıma sahip olmasına ve ekip aktif bir şekilde tanıtım yapmasına rağmen, piyasa payı ve kullanıcı tabanı hala sınırlıdır. Bu, bir bakıma kripto para piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını göstermektedir.
Reinno
Reinno 2020'de piyasaya sürüldü ve 2022'de faaliyetlerini durdurdu, ancak iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıttı.
İlk olarak, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmeti bulunmaktadır. Gayrimenkul sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra özel amaçlı bir şirket ve gayrimenkul token akıllı sözleşmesi oluşturulacak, sahipler token'ı kredi teminatı olarak kullanabilir.
İkinci tür, konut kredisi finansmanıdır; kullanıcı, banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenizasyon yaparak finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, banka konut kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından müşteri sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye geri ödeme yapar.
Reinno'nun işletim modelinde bazı belirgin riskler bulunmaktadır, örneğin borçluların temerrüde düşmesiyle başa çıkmada zorluk, mülk mülkiyetinin devrini etkili bir şekilde engelleyememek gibi. Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı vardır.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, henüz belirgin bir pazar ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler ortaya çıkmamış, nispeten yeni bir kavramdır. Şu anda işletilen projeler, ölçek ve kullanıcı tabanı açısından oldukça küçüktür. Bu alan, katı uyumlu işletme ve olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyaç duymaktadır. Bazı projeler, risk ayrıştırma yapıları benimsemekte veya riski azaltmak için gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak gerçekleştirmek için yasama ilerlemesi ve işletme uyumu gerekmektedir.
Legislasyon açısından, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki çeşitli düzenleyici kurumlar Token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları yaşamaktadır ve uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansı yoktur. Bu tutarsızlık, kuralların belirsiz olmasına ve süreçlerin karmaşıklaşmasına yol açmakta, potansiyel yatırımcılar için bir tehdit oluşturmakta ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.
Regülasyon durumunun karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA üzerinde çalışmaya devam ediyor ve az sayıda proje kısa vadeli işletimlerinde uygulanabilirliğini kısmen kanıtladı. Finansal yatırım alanında büyük bir sektör olarak, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.