Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları(RWA) Proje Araştırması
Gerçek dünya varlıkları kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir, en azından 2018'de var olmuştur; o zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihracı bugünkü RWA kavramına benziyordu. Ancak, düzenlemenin olgunlaşmamış olması ve belirgin getirilerin eksikliği nedeniyle bu erken girişimler olgunlaşmayı başaramamıştır.
2022 yılında, ABD faiz oranlarının artmasıyla, devlet tahvili getirileri kripto sabit coin kredi oranlarını geçmiştir. Bu nedenle, ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için daha çekici hale gelmiştir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kuruluşları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projelerinin sayısı az da olsa artmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş koşullarını düşürmek amacıyla tasarlanmıştır. Bu çalışma, bu projelerin tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını analiz edecektir ve esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsamaktadır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar.
Tokenize gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: çeşitlendirilmiş ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlıkların likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana ifade biçimleri şunlardır:
parçalı gayrimenkul sahipliği finansmanı
Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar İndeksi Ürünü
Gayrimenkul token teminatlı kredi
Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de giriş engelini azaltır ve likiditeyi artırır. Ancak REIT genellikle yönetim veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi RWA projeleri için bir referans sağlayabilir.
Gözlemlere göre, gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki özelliklere sahiptir:
Avantajları:
Yatırım eşiğini düşürmek
Likiditeyi artırmak
Çeşitli yatırım seçenekleri
Potansiyel şeffaflık artışı
Eksiler:
Hukuki düzenleme belirsiz
Yönetim maliyetleri yüksek
Tarihsel verilerin eksikliği
Potansiyel çıkar çatışması
Vaka Analizi
RealT
RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve bireysel yatırımcılara Amerikan konut mülklerini blok zinciri ile tokenleştirme konusunda odaklanan daha erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konutları satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü tarafların yönetimini üstlenir. Harçlar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirmeden sorumludur, ancak mülk sahibi şirketle hukuki olarak ayrıdır. Sahipler, aylık konut kirası alır, bakım rezervi ve yönetim ücretleri düşüldükten sonra.
Bir gayrimenkul örneği olarak, toplam değer 323.020 dolar, her token 52,10 dolar, 6.200 adet dağıtılacak. Aylık kira 2.600 dolar, giderler düşüldükten sonra net kar 1.978 dolar, yıllık 23.736 dolar. Her token 3,83 dolar kazandırıyor, yıllık faiz oranı %7,35.
RealT, pazara %100 token sunmaktadır, ortak yatırım gerektirmez ve neredeyse risksiz bir model sürdürmektedir. Yönetim kuruluşu, kira ve bakım ücretlerinden gelir elde eder, platform yalnızca %2 tokenleştirme ücreti alır.
Ancak, dağılmış mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcıların hisse oranı çok düşükse, yönetim maliyetleri sürdürülebilir olmayabilir. RealT ile yatırımcılar arasında çıkar çatışmaları olabilir.
Analizler, yaklaşık %90 RealT yatırımcısının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığını gösteriyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı oluşturduğunu göstermektedir.
İşlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtımı yaptı. Platform ücreti kiraların yaklaşık %2,5-3'ü kadardır ve son iki yılda 150K-180K dolar gelir elde edilmiştir.
RealT'nin şirket yapısı, riskleri izole etmek amacıyla ana işletme varlığı, gayrimenkul şirketi ana şirketi ve her gayrimenkulün ilgili alt şirketlerini içermektedir.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi platformudur. AMM yapısı aracılığıyla piyasa gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunar ve belirli bölgelerdeki emlak endekslerini oluşturur. Yatırımcılar, konut fiyatı hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk işletmeciliğiyle ilgili yasal sorunları önlüyor. Parcl, birçok tanınmış şirketten yatırım alıyor, ancak piyasa ilgisi ve payı hala düşük, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.
Ürün tasarımı olgun olmasına ve ekibin aktif bir şekilde tanıtım yapmasına rağmen, Parcl hala düşük bir pazar ilgisi sürdürüyor, bu da kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.
Reinno
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürüldü ve 2022 yılında faaliyetlerini durdurdu, ancak iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıttı.
İlk olarak, tokenleştirilmiş mülk temelli bir kredi hizmeti var. Mülk sahipleri mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra özel amaçlı bir araç şirketi oluşturabilirler. Reinno, mülk tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturur, sahipler tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.
İkincisi konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, banka kredisi ile ev aldıktan sonra, mülkiyeti tokenleştirebilir. Elde edilen fonlar, banka kredisini geri ödemek için kullanılır, ardından sabit bir faiz oranıyla protokole geri ödeme yapılır.
Reinno'nun işletim modelinde, borçlunun temerrüde düşmesi durumunda sorumluluğun zor bir şekilde takip edilebilmesi ve gayrimenkul mülkiyetinin devrinin "çifte harcama" sorununa yol açması gibi belirgin riskler bulunmaktadır. Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır ve henüz belirgin bir piyasa ölçeği oluşturulmamış veya öncü projeler ortaya çıkmamıştır. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alanda sıkı uyumlu işletim ve olgun bir hukuki çerçeve gerekmektedir.
Bazı projeler, riski azaltmak için risk ayrıştırma yapısını benimser veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçer. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinin tam olarak gerçekleştirilmesi için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyumluluk gerekmektedir.
Regülasyon açısından, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve yok. Farklı kurumlar token sınıflandırmasında anlaşmazlıklar yaşıyor, bu da kuralların belirsiz olmasına ve sürecin karmaşıklaşmasına yol açıyor, yatırımcıları tehdit ediyor ve uzun vadeli sürdürülebilirliği tehlikeye atıyor.
Düzenlemelerin karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapıyor, az sayıda proje ilk aşamada uygulanabilirliğini kanıtladı. Hukuki çerçevenin geliştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın canlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
19 Likes
Reward
19
4
Share
Comment
0/400
OvertimeSquid
· 07-25 16:04
Altyapı spekülasyonu mı yine başladı?
View OriginalReply0
ProposalDetective
· 07-24 07:34
Regülasyon yetersiz, bu iş yürümez.
View OriginalReply0
MetaMaskVictim
· 07-24 07:25
Yine de dikkatli ol.
View OriginalReply0
OnchainGossiper
· 07-24 07:19
Regülasyon? Enayilerin cüzdanını kim kontrol edebilir?
Gayrimenkul RWA proje analizi: Fırsatlar ve zorluklar bir arada, gelişim beklentileri hala düzenleyici yardıma ihtiyaç duyuyor.
Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlıkları(RWA) Proje Araştırması
Gerçek dünya varlıkları kripto para piyasasında yeni bir kavram değildir, en azından 2018'de var olmuştur; o zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihracı bugünkü RWA kavramına benziyordu. Ancak, düzenlemenin olgunlaşmamış olması ve belirgin getirilerin eksikliği nedeniyle bu erken girişimler olgunlaşmayı başaramamıştır.
2022 yılında, ABD faiz oranlarının artmasıyla, devlet tahvili getirileri kripto sabit coin kredi oranlarını geçmiştir. Bu nedenle, ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için daha çekici hale gelmiştir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kuruluşları RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.
Son iki yılda, gayrimenkul RWA projelerinin sayısı az da olsa artmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve giriş koşullarını düşürmek amacıyla tasarlanmıştır. Bu çalışma, bu projelerin tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını analiz edecektir ve esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsamaktadır.
Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırıyor. Mart 2023 verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasası değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelinde ise 2.66 trilyon dolar.
Tokenize gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: çeşitlendirilmiş ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlıkların likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana ifade biçimleri şunlardır:
Gayrimenkul tokenizasyonu, varlıkların şeffaflığını ve yönetişim demokrasisini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de giriş engelini azaltır ve likiditeyi artırır. Ancak REIT genellikle yönetim veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi RWA projeleri için bir referans sağlayabilir.
Gözlemlere göre, gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki özelliklere sahiptir:
Avantajları:
Eksiler:
Vaka Analizi
RealT
RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve bireysel yatırımcılara Amerikan konut mülklerini blok zinciri ile tokenleştirme konusunda odaklanan daha erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, konutları satın alır ve yasal olarak tokenleştirir, üçüncü tarafların yönetimini üstlenir. Harçlar düşüldükten sonra kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirmeden sorumludur, ancak mülk sahibi şirketle hukuki olarak ayrıdır. Sahipler, aylık konut kirası alır, bakım rezervi ve yönetim ücretleri düşüldükten sonra.
Bir gayrimenkul örneği olarak, toplam değer 323.020 dolar, her token 52,10 dolar, 6.200 adet dağıtılacak. Aylık kira 2.600 dolar, giderler düşüldükten sonra net kar 1.978 dolar, yıllık 23.736 dolar. Her token 3,83 dolar kazandırıyor, yıllık faiz oranı %7,35.
RealT, pazara %100 token sunmaktadır, ortak yatırım gerektirmez ve neredeyse risksiz bir model sürdürmektedir. Yönetim kuruluşu, kira ve bakım ücretlerinden gelir elde eder, platform yalnızca %2 tokenleştirme ücreti alır.
Ancak, dağılmış mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcıların hisse oranı çok düşükse, yönetim maliyetleri sürdürülebilir olmayabilir. RealT ile yatırımcılar arasında çıkar çatışmaları olabilir.
Analizler, yaklaşık %90 RealT yatırımcısının 500 dolardan az yatırım yaptığını, %9'unun 500-2000 dolar arasında yatırım yaptığını ve %1'inin bu miktarın üzerinde yatırım yaptığını gösteriyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı oluşturduğunu göstermektedir.
İşlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtımı yaptı. Platform ücreti kiraların yaklaşık %2,5-3'ü kadardır ve son iki yılda 150K-180K dolar gelir elde edilmiştir.
RealT'nin şirket yapısı, riskleri izole etmek amacıyla ana işletme varlığı, gayrimenkul şirketi ana şirketi ve her gayrimenkulün ilgili alt şirketlerini içermektedir.
Parcl
Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasası fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi platformudur. AMM yapısı aracılığıyla piyasa gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunar ve belirli bölgelerdeki emlak endekslerini oluşturur. Yatırımcılar, konut fiyatı hareketleri üzerinde spekülasyon yapabilir.
Bu yöntem, gerçek mülk işletmeciliğiyle ilgili yasal sorunları önlüyor. Parcl, birçok tanınmış şirketten yatırım alıyor, ancak piyasa ilgisi ve payı hala düşük, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.
Ürün tasarımı olgun olmasına ve ekibin aktif bir şekilde tanıtım yapmasına rağmen, Parcl hala düşük bir pazar ilgisi sürdürüyor, bu da kripto pazarının gayrimenkul endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.
Reinno
Reinno, 2020 yılında piyasaya sürüldü ve 2022 yılında faaliyetlerini durdurdu, ancak iki önemli gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıttı.
İlk olarak, tokenleştirilmiş mülk temelli bir kredi hizmeti var. Mülk sahipleri mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onay aldıktan sonra özel amaçlı bir araç şirketi oluşturabilirler. Reinno, mülk tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturur, sahipler tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilirler.
İkincisi konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, banka kredisi ile ev aldıktan sonra, mülkiyeti tokenleştirebilir. Elde edilen fonlar, banka kredisini geri ödemek için kullanılır, ardından sabit bir faiz oranıyla protokole geri ödeme yapılır.
Reinno'nun işletim modelinde, borçlunun temerrüde düşmesi durumunda sorumluluğun zor bir şekilde takip edilebilmesi ve gayrimenkul mülkiyetinin devrinin "çifte harcama" sorununa yol açması gibi belirgin riskler bulunmaktadır. Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir.
Sonuç
Gayrimenkul RWA, nispeten yeni bir kavramdır ve henüz belirgin bir piyasa ölçeği oluşturulmamış veya öncü projeler ortaya çıkmamıştır. Mevcut projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı küçüktür. Bu alanda sıkı uyumlu işletim ve olgun bir hukuki çerçeve gerekmektedir.
Bazı projeler, riski azaltmak için risk ayrıştırma yapısını benimser veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçer. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinin tam olarak gerçekleştirilmesi için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyumluluk gerekmektedir.
Regülasyon açısından, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve yok. Farklı kurumlar token sınıflandırmasında anlaşmazlıklar yaşıyor, bu da kuralların belirsiz olmasına ve sürecin karmaşıklaşmasına yol açıyor, yatırımcıları tehdit ediyor ve uzun vadeli sürdürülebilirliği tehlikeye atıyor.
Düzenlemelerin karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış şirket gayrimenkul RWA denemeleri yapıyor, az sayıda proje ilk aşamada uygulanabilirliğini kanıtladı. Hukuki çerçevenin geliştirilmesiyle, gayrimenkul RWA'nın canlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.