Tokenização de ativos imobiliários: novas oportunidades e desafios no mercado RWA
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não surgiu recentemente no mercado de criptomoedas. Já em 2018, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) já existiam, apresentando várias semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido a um quadro regulatório inadequado e à falta de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram desenvolver uma escala de mercado madura.
Em 2022, com a continuação do aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA estavam claramente acima das taxas de empréstimo de stablecoins da indústria cripto. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos reais (RWA) se tornou cada vez mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investimentos imobiliários. Este artigo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são direcionados principalmente ao setor imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados ao mercado imobiliário da América do Norte.
Método de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
O apelo central do mercado de tokenização imobiliária é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo mais amplo de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de apresentação desses produtos geralmente são três:
financiamento da propriedade imobiliária fragmentada
produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas
empréstimo colateral de tokenização imobiliária
Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain também tem o potencial de aumentar a transparência e a democracia na governança dos ativos imobiliários.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) e os Ativos Reais em Imóveis (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas em propriedades, ambos reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua revisão de ativos, operação e estrutura de investimento dentro de um rigoroso quadro regulatório fornece um modelo de referência para projetos de RWA imobiliários.
Através da observação da operação de projetos RWA no setor imobiliário recentemente, tivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.
Vantagens dos projetos RWA imobiliários:
Reduzir a barreira de investimento, permitindo que pequenos investidores também possam participar
Aumentar a liquidez dos ativos imobiliários
Oportunidades de investimento diversificadas por regiões
Aumentar a transparência
Distribuição automatizada
Desvantagens:
Regulação não clara
Risco legal
Custo operacional alto
Gestão Complexa
Mecanismo de proteção ao investidor não é adequado
Análise de Caso
RealT
A RealT foi lançada em 2019, focando na tokenização de imóveis residenciais nos Estados Unidos através da blockchain para investimentos de pequenos investidores. A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza os imóveis que possui. A gestão, manutenção e arrecadação de aluguéis dessas propriedades são delegadas a instituições terceirizadas. Após a dedução de taxas, os aluguéis são distribuídos aos detentores de tokens.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total do Token imobiliário é de 323.020 dólares, cada Token custa 52,10 dólares, e foram emitidos um total de 6.200 Tokens. A renda mensal de aluguel da propriedade é de 2.600 dólares, após deduzir as despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% dos Tokens ao mercado, mantendo um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora obtém 8% dos alugueres, enquanto a plataforma de investimento cobra uma taxa de 2%. Este método permite que a equipe da RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem ser demasiado elevados e insustentáveis. Pode haver um conflito de interesses entre a RealT e os detentores de Token. Se a proporção de participação da RealT for demasiado alta ou demasiado baixa, isso pode afetar a eficiência da gestão e a responsabilidade de supervisão.
Os dados mostram que cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse montante. Isso indica que a RealT, até certo ponto, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
A RealT estabeleceu várias entidades no estado de Delaware para operar projetos e gerir propriedades, esta estrutura visa garantir que os problemas de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl lançou um índice imobiliário de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das propriedades.
Este método evita problemas legais na operação de imóveis reais. A Parcl recebeu investimentos de várias empresas conhecidas, mas após mais de um ano de operação, parece não ter chamado muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos.
Apesar do design maduro dos produtos Parcl e da promoção ativa da equipe, a sua quota de mercado e a base de utilizadores ainda são limitadas. Isso indica, até certo ponto, que o mercado de criptomoedas pode não estar ainda preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Reinno foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022, mas introduziu dois produtos relacionados a imóveis RWA que valem a pena mencionar.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em tokenização de imóveis. Os proprietários de imóveis podem submeter os documentos do imóvel à Reinno, e após a aprovação, será criada uma empresa de propósito específico e um contrato inteligente de token imobiliário, permitindo que os proprietários utilizem os tokens como garantia para empréstimos.
A segunda opção é o financiamento por hipoteca, onde os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar um imóvel com um empréstimo hipotecário do banco. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário do banco, e depois o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
O modelo operacional da Reinno apresenta alguns riscos óbvios, como a dificuldade em lidar com a inadimplência dos mutuários e a incapacidade de prevenir efetivamente a transferência de propriedade dos imóveis. Esses riscos podem ser uma das razões que levam à paralisação do projeto. No futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
RWA imobiliário é um conceito relativamente novo, que ainda não estabeleceu um tamanho de mercado claro ou gerou projetos líderes. Os projetos atualmente em operação são relativamente pequenos em termos de escala e base de usuários. Este campo requer uma operação de conformidade rigorosa e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, ainda são necessários avanços legislativos e conformidade operacional.
Em termos de legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. As várias entidades reguladoras nos EUA têm divergências na classificação de Tokens, faltando uma referência a um quadro regulatório internacional. Esta inconsistência resulta em regras pouco claras e processos confusos, ameaçando investidores potenciais e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização de propriedades.
Apesar da confusão no estado regulatório, muitas empresas conhecidas continuam a tentar o RWA imobiliário, e alguns projetos demonstraram sua viabilidade em operações de curto prazo. Como um setor de grande escala no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário experimente um rápido desenvolvimento com a implementação e a melhoria do quadro legal relevante.
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NullWhisperer
· 08-01 17:28
caso limite interessante... mas quem audita os auditores desses tokens imobiliários? *bebe café*
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NFTArtisanHQ
· 08-01 16:19
a discussão sobre o rwa imobiliário é apenas os ready-mades do Duchamp em forma de defi, para ser sincero...
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AltcoinAnalyst
· 08-01 16:16
A partir dos dados na cadeia, a tokenização do setor imobiliário ainda se encontra em fase experimental, com um TVL inferior a 50M, tornando difícil formar uma efetiva economia de escala nesta fase. Após o fracasso do caso STO em 2018, recomenda-se cautela ao lidar com riscos.
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SmartContractRebel
· 08-01 16:16
Os idiotas ainda têm que olhar para o imobiliário.
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Rugman_Walking
· 08-01 16:03
Mais uma confusão?
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BearMarketMonk
· 08-01 15:57
Velho frasco, novo vinho; a verdade está no fundo.
Imóveis RWA: Análise das oportunidades e desafios da tokenização
Tokenização de ativos imobiliários: novas oportunidades e desafios no mercado RWA
O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não surgiu recentemente no mercado de criptomoedas. Já em 2018, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) já existiam, apresentando várias semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido a um quadro regulatório inadequado e à falta de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram desenvolver uma escala de mercado madura.
Em 2022, com a continuação do aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA estavam claramente acima das taxas de empréstimo de stablecoins da indústria cripto. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos reais (RWA) se tornou cada vez mais atraente para a indústria cripto. Alguns projetos DeFi maduros e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar RWA.
Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investimentos imobiliários. Este artigo realizará uma análise de caso desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são direcionados principalmente ao setor imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados ao mercado imobiliário da América do Norte.
Método de tokenização do mercado imobiliário
O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Uma pesquisa de março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.
O apelo central do mercado de tokenização imobiliária é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo mais amplo de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. As principais formas de apresentação desses produtos geralmente são três:
Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain também tem o potencial de aumentar a transparência e a democracia na governança dos ativos imobiliários.
Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) e os Ativos Reais em Imóveis (RWA) têm muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas em propriedades, ambos reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua revisão de ativos, operação e estrutura de investimento dentro de um rigoroso quadro regulatório fornece um modelo de referência para projetos de RWA imobiliários.
Através da observação da operação de projetos RWA no setor imobiliário recentemente, tivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.
Vantagens dos projetos RWA imobiliários:
Desvantagens:
Análise de Caso
RealT
A RealT foi lançada em 2019, focando na tokenização de imóveis residenciais nos Estados Unidos através da blockchain para investimentos de pequenos investidores. A RealT compra propriedades residenciais e tokeniza os imóveis que possui. A gestão, manutenção e arrecadação de aluguéis dessas propriedades são delegadas a instituições terceirizadas. Após a dedução de taxas, os aluguéis são distribuídos aos detentores de tokens.
Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total do Token imobiliário é de 323.020 dólares, cada Token custa 52,10 dólares, e foram emitidos um total de 6.200 Tokens. A renda mensal de aluguel da propriedade é de 2.600 dólares, após deduzir as despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anualmente. Cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.
A RealT oferece 100% dos Tokens ao mercado, mantendo um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora obtém 8% dos alugueres, enquanto a plataforma de investimento cobra uma taxa de 2%. Este método permite que a equipe da RealT se concentre na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização.
No entanto, a propriedade descentralizada também traz desafios. Quando a participação dos investidores é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem ser demasiado elevados e insustentáveis. Pode haver um conflito de interesses entre a RealT e os detentores de Token. Se a proporção de participação da RealT for demasiado alta ou demasiado baixa, isso pode afetar a eficiência da gestão e a responsabilidade de supervisão.
Os dados mostram que cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse montante. Isso indica que a RealT, até certo ponto, teve sucesso em criar um mercado de investimento imobiliário para investidores de varejo, aumentando a liquidez do mercado habitacional.
A RealT estabeleceu várias entidades no estado de Delaware para operar projetos e gerir propriedades, esta estrutura visa garantir que os problemas de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe.
Parcl
Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. A Parcl lançou um índice imobiliário de áreas específicas com base no histórico de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das propriedades.
Este método evita problemas legais na operação de imóveis reais. A Parcl recebeu investimentos de várias empresas conhecidas, mas após mais de um ano de operação, parece não ter chamado muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos.
Apesar do design maduro dos produtos Parcl e da promoção ativa da equipe, a sua quota de mercado e a base de utilizadores ainda são limitadas. Isso indica, até certo ponto, que o mercado de criptomoedas pode não estar ainda preparado para receber produtos de índice imobiliário.
Reinno
Reinno foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022, mas introduziu dois produtos relacionados a imóveis RWA que valem a pena mencionar.
O primeiro é um serviço de empréstimo baseado em tokenização de imóveis. Os proprietários de imóveis podem submeter os documentos do imóvel à Reinno, e após a aprovação, será criada uma empresa de propósito específico e um contrato inteligente de token imobiliário, permitindo que os proprietários utilizem os tokens como garantia para empréstimos.
A segunda opção é o financiamento por hipoteca, onde os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar um imóvel com um empréstimo hipotecário do banco. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário do banco, e depois o cliente reembolsa o empréstimo ao protocolo a uma taxa de juro fixa.
O modelo operacional da Reinno apresenta alguns riscos óbvios, como a dificuldade em lidar com a inadimplência dos mutuários e a incapacidade de prevenir efetivamente a transferência de propriedade dos imóveis. Esses riscos podem ser uma das razões que levam à paralisação do projeto. No futuro, os RWA imobiliários precisarão de um quadro jurídico mais maduro para resolver esses problemas.
Conclusão
RWA imobiliário é um conceito relativamente novo, que ainda não estabeleceu um tamanho de mercado claro ou gerou projetos líderes. Os projetos atualmente em operação são relativamente pequenos em termos de escala e base de usuários. Este campo requer uma operação de conformidade rigorosa e uma estrutura legal madura. Alguns projetos adotam estruturas de isolamento de risco ou escolhem produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento para reduzir riscos. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, ainda são necessários avanços legislativos e conformidade operacional.
Em termos de legislação, os RWA imobiliários ainda não estabeleceram um quadro claro e consistente. As várias entidades reguladoras nos EUA têm divergências na classificação de Tokens, faltando uma referência a um quadro regulatório internacional. Esta inconsistência resulta em regras pouco claras e processos confusos, ameaçando investidores potenciais e colocando em risco a viabilidade a longo prazo da tokenização de propriedades.
Apesar da confusão no estado regulatório, muitas empresas conhecidas continuam a tentar o RWA imobiliário, e alguns projetos demonstraram sua viabilidade em operações de curto prazo. Como um setor de grande escala no campo dos investimentos financeiros, espera-se que o RWA imobiliário experimente um rápido desenvolvimento com a implementação e a melhoria do quadro legal relevante.