房地產真實世界資產(RWA)項目研究

真實世界資產在加密貨幣市場中並非新概念,至少在2018年就已存在,當時的資產代幣化和證券代幣發行與今日的RWA概念相似。然而,由於監管不成熟和缺乏顯著回報,這些早期嘗試未能發展成熟。

2022年,隨着美國利率上升,國債收益率超過了加密穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了少量房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、多樣化投資產品、降低門檻。本研究將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創建多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了門檻並增強流動性。但REIT通常不提供管理或所有權,保持中心化運營。盡管如此,REIT的監管框架可爲RWA項目提供參考。

根據觀察,房地產RWA項目通常具有以下特點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 多樣化投資選擇
• 潛在透明度提升

缺點:

• 法律監管不明確
• 管理成本高
• 缺乏歷史數據
• 潛在利益衝突

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過區塊鏈代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買住宅並依法代幣化,委托第三方管理。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化,但與持有房產的公司法律隔離。持有者每月可獲得房屋租金,需扣除維護儲備金和管理費。

以某處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,發行6,200個。月租金2,600美元,扣除費用後淨利潤1,978美元,年度23,736美元。每個代幣獲得3.83美元,年利率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持近乎無風險模式。管理機構從租金和維護費中獲取收益,平台僅收取2%代幣化費用。

然而,分散所有權也帶來挑戰。若投資者持股過小,管理成本可能不可持續。RealT與投資者間可能存在利益衝突。

分析顯示,約90%RealT投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場。

根據交易數據,RealT總共分發約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年收入150K-180K美元。

RealT的公司結構包括核心運營實體、房地產公司母公司和各房產對應的子公司,旨在隔離風險。

Parcl

Parcl是允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi平台。它通過AMM架構面向市場房地產相關合成資產,並創建特定區域房產指數。投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產運營的法律問題。Parcl受到多家知名公司投資,但市場關注度和份額仍較低,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管產品設計成熟且團隊積極推廣,Parcl仍保持較低市場關注度,可能表明加密市場尚未準備好迎接房產指數產品。

Reinno

Reinno於2020年推出並在2022年停止運營,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房主可將房產文件提交給Reinno,獲批後創建特殊目的載體公司。Reinno爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲抵押品借貸。

第二個是房貸融資。用戶用銀行貸款購房後,可將所有權代幣化融資。所得資金用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno的運營模式存在明顯風險,如借款人違約時難以追究責任,以及房產所有權轉移導致的"雙花"問題。這些風險可能是項目停止運營的原因之一。

結論

房地產RWA是相對新興概念,尚未建立明確市場規模或產生龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎較小。該領域需要嚴格合規運營和成熟法律框架。

一些項目採用風險隔離結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標以降低風險。然而,充分發揮房地產RWA潛力仍需立法進步和運營合規。

監管方面,房地產RWA尚無清晰一致的框架。不同機構對代幣分類存在分歧,導致規則不清晰和過程混亂,威脅投資者並危及長期可行性。

盡管監管混亂,仍有多家知名企業嘗試房地產RWA,少量項目已初步證明可行性。隨着法律框架完善,房地產RWA有望迎來蓬勃發展。