不動産資産のトークン化:RWA市場における新たな機会と課題

リアルワールドアセット(RWA)の概念は、最近の暗号通貨市場に現れたものではありません。早くも2018年には、資産トークン化と証券トークン発行(STO)が存在しており、今日のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不十分で、顕著な潜在的リターンの利点が欠如しているため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられ続ける中、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコインの貸出金利を明らかに上回っています。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探索を始めています。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは様々な方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。この記事では、これらのプロジェクトをケーススタディとして分析し、不動産RWAの設計の利点と欠点、そしてその潜在的な市場について考察します。これらのプロジェクトは主に北米不動産部門を対象としているため、議論される関連政策、規制、そして市場条件は主に北米不動産市場に関わるものとなります。

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不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しています。

不動産トークン化市場の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を作成し、より広範な投資者群を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。このような商品は通常、主要な形態として三つあります:

1. 断片化された不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークンを担保に借入

さらに、不動産のトークン化をオンチェーン化することで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点を持ち、いずれも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らは厳格な規制フレームワークの下で資産の審査、運営、そしてその投資構造を行い、不動産RWAプロジェクトにとって参考となるフレームワークを提供しています。

最近の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、それらの長所と短所についていくつかの明確な理解を得ました。

不動産RWAプロジェクトの利点:

• 投資のハードルを下げ、小口投資家も参加できるようにする
• 不動産資産の流動性向上
• 地理的に分散した投資機会
• 透明度が向上する
• 自動配当

短所：

• 規制が不明確
• 法律リスク
• 運営コストが高い
• 複雑な管理
• 投資家保護メカニズムが不十分

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ケーススタディ

RealT

RealTは2019年に設立され、アメリカの住宅不動産をブロックチェーンを通じてトークン化し、小口投資家向けに提供することに特化しています。RealTは住宅物件を購入し、保有する物件をトークン化します。これらの物件の管理、維持、賃料の徴収は第三者機関に委託されます。手数料を差し引いた後、賃料はトークン保有者に分配されます。

モンゴメリーの不動産の例を挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されました。この不動産の毎月の家賃収入は2,600ドルで、運営および管理費用を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を得ており、年利回りは7.35%です。

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RealTは市場に100%のトークンを提供し、ほぼリスクのない運営モデルを維持しています。管理機関は家賃から8%を取得し、投資プラットフォームは2%の手数料を徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、分散所有権は課題も引き起こします。投資者の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高すぎて持続可能でない可能性があります。RealTとトークン保有者の間には利益相反が存在する可能性があります。もしRealTの持株比率が高すぎるか低すぎると、管理効率や監督責任に影響を及ぼす可能性があります。

データによると、約90％のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、9％は500ドルから2,000ドルを投資し、1％はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度成功裏に個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

RealTはデラウェア州に複数の法人を設立してプロジェクトを運営し、不動産を管理しています。この構造は、1つの不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを目的としています。

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) パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、販売履歴に基づいた特定地域の不動産指数を導入しました。投資家は不動産価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産運営における法的問題を回避しました。Parclは多くの著名な企業からの投資を受けましたが、1年以上の運営を経てもあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、アクティブユーザーは50人にも満たないです。

Parcl製品は成熟した設計であり、チームも積極的にプロモーションを行っていますが、市場シェアとユーザーベースは依然として限られています。これはある程度、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていない可能性を示しています。

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) レイノ

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止しましたが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されると特別目的会社と不動産トークンのスマートコントラクトが作成され、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。

第二の方法は住宅ローンによる資金調達で、ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してローンを返済します。

Reinnoの運営モデルには、借り手のデフォルトの処理が難しいことや、不動産の所有権移転を効果的に防止できないことなど、いくつかの明らかなリスクが存在します。これらのリスクは、プロジェクトの運営停止の原因の一つとなる可能性があります。将来的な不動産RWAは、これらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

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まとめ

不動産RWAは比較的新しい概念であり、明確な市場規模が確立されておらず、リーダープロジェクトも生まれていません。現在運営されているプロジェクトは、規模とユーザーベースの点で比較的小さいです。この分野には、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法律フレームワークが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりしてリスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するには、法的進展と運営コンプライアンスが必要です。

立法において、不動産RWAは明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの各規制機関はトークンの分類に関して意見が分かれ、国際的な規制フレームワークの参考が不足しています。この不一致はルールの不明瞭さとプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家に脅威を与え、不動産トークン化の長期的な実現可能性を危険にさらしています。

規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名企業は不動産RWAを試み続けており、少数のプロジェクトが短期間の運営で初歩的な実現可能性を証明しています。金融投資分野の中で大規模なセクターであるため、関連する法的枠組みの整備と改善が進むにつれて、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。

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