実世界の資産における不動産プロジェクトの研究

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに出現していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行は今日のRWAと多くの類似点があります。しかし、規制枠組みの不備と顕著な潜在的リターンの欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトやゴールドマン・サックス、JPモルガンなどの伝統的金融機関がRWAの探求を始めました。

近年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが現れました。これらは不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケース分析を行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産セクターをターゲットとしているため、議論は主に北米の不動産市場に関連する政策、規制、市場条件に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月の調査によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。これらの商品は主に3つの形態で表現されます:

1)フラグメント化された不動産所有権ファイナンス

2)地域別不動産市場指数商品

3)不動産トークンを担保にした貸出

さらに、不動産のトークン化をブロックチェーンに載せることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める潜力もあります。

不動産投資信託(REIT)と不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制フレームワーク内での資産の審査、運営、投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となるフレームワークを提供しています。

ここ2年間の不動産RWAプロジェクトの観察を通じて、私たちはその利点と欠点についていくつかの明確な理解を得ました:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 不動産の流動性を高める
• 投資手続きを簡素化する
• 投資オプションを多様化する

短所：

• 法律規制が明確でない
• 熟練した運営経験が不足している
• 市場規模は限られている
• 投資家保護メカニズムが不十分

具体的なケーススタディを深く研究すると、管理方法や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかります。

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ケーススタディ

本章では、代表的な不動産RWAプロジェクトを3つ選び、分析を行います。注意が必要なのは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証を経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に立ち上げられ、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、米国の住宅不動産をEthereumとGnosisブロックチェーンを通じてトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、および家賃の徴収は、第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、不動産から生じる家賃はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に分離されています。ウェブサイトに記載されているように、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は保有不動産を管理する別の会社を指定する権利があります。ユーザーは不動産トークンを保有することで、その住宅の家賃を毎月分配され、分配額には約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理費が差し引かれる必要があります。

モンゴメリーの不動産の例を挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

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この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃の8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、および管理の監督に対して2%の手数料を請求するだけです。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資比率があまりにも小さいと、会社の管理コストが高くなり、持続可能性が失われます。ある研究は、不動産トークン保有者とRealTの間の利害対立を説明しています。RealTは、自社が所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。もしRealTが不動産に対して大きな所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。なぜなら、管理が不十分であれば、彼らにとって大きな負の影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの持株比率があまりにも大きいと、まずそれはトークンの流動性を減少させ、次に不動産の少数株主は監視責任を果たさなくなります。全てのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的に職務を果たしているかどうかを監視することを期待しています。一方で、もしRealTの持株が極めて小さい場合、RealTは管理機関を慎重に選択し、積極的に監視に関与するための十分な動機を欠く可能性があります。そのため、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になるでしょう。

RealT市場で最近売り切れた10の不動産トークンを見て、それぞれの不動産に何人の保有者がいるかを関連するブロックチェーンブラウザを使用して調べます。RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資しており、約9%の投資者は500ドルから2,000ドルを投資しており、1%の投資者はこの金額を超える投資をしています。これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

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RealTが主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスでトランザクションデータを確認したところ、RealTは合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%から3%の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加する場合でもその参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社のコアエンティティとして機能しています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能しています。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、不動産会社の一連の親会社として機能しています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで、すべての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産のために対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、それぞれのシリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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) パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは不動産の取引頻度によって変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会を得て、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は現実の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題を回避しています。あなたはそれが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるか疑問に思うかもしれませんが、前述の基準には適合していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの著名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化を議論する際に含めることは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者とインデックス市場のデザインは成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の関心と市場シェアを維持しており、ユーザー基盤が小さく、取引量も限られています。おそらく、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていないことをある程度証明しています。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、不動産RWAの方向性に関する製品を探求しています。ある会社は、ユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことをサポートすることを試みています。また、他の会社はパートナーと協力して不動産担保ローンをサポートしています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトで、市場にあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値します。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を受けると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、借り入れを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいています。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は一定の金利で契約に対してこのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、通常、顧客はオフィスに訪問し、物件の書類を提出する必要があります。Reinnoのようなアプローチには明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択してローンの返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えることが困難になります。Reinnoは実際には担保にされている不動産を所有しておらず、ローンは本質的にReinnoで資金を提供することを選択したユーザーによって提供されます。借り手と貸し手の間に直接的なローン契約が欠如しているため、特に断片化された不動産トークンファイナンスの文脈において、これらの貸し手を保護するための適切な法的枠組みが存在しません。Rein