不動産の実世界資産(RWA)プロジェクト研究

現実世界の資産は暗号通貨市場において新しい概念ではなく、少なくとも2018年には存在していました。当時の資産トークン化や証券トークン発行は、今日のRWAの概念に似ていました。しかし、規制の未成熟さや著しいリターンの欠如により、これらの初期の試みは成熟することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれ、国債の利回りが暗号ステーブルコインの貸出利率を上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは暗号業界にとってより魅力的です。いくつかの成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探索を始めました。

近年、少数の不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場を拡大し、投資商品を多様化し、敷居を下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、及び潜在市場を分析します。主に北米の不動産市場に関するものです。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月のデータによると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、さまざまな柔軟な投資商品を作成し、より広範な投資家を引き付け、資産の流動性と価値を高めることが含まれます。主な表現形式には:

1. 断片化不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保ローン

不動産のトークン化は、資産の透明性とガバナンスの民主性を強化する可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと同様に、分散型投資機会を提供し、参入障壁を下げ、流動性を高めます。しかし、REITは通常、管理や所有権を提供せず、中央集権的な運営を維持します。それにもかかわらず、REITの規制フレームワークはRWAプロジェクトに参考を提供することができます。

観察によると、不動産RWAプロジェクトは通常以下の特徴を持っています:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を高める
• 投資オプションを多様化する
• 透明性が向上する可能性

短所：

• 不明確な法的規制
• 管理コストが高い
• 歴史データが不足している
• 利益相反の可能性

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ケーススタディ

リアルティ

RealTは2019年に導入され、初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに特化しています。

RealTは住宅を購入し、法的にトークン化し、第三者に管理を委託します。費用を差し引いた後の家賃はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化に責任を持ちますが、所有する不動産会社とは法的に隔離されています。保有者は毎月不動産の家賃を受け取りますが、維持費用および管理費が差し引かれます。

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ある場所の不動産を例にとると、総価値は323,020ドル、1トークンあたり52.10ドル、発行数は6,200個です。月額家賃は2,600ドルで、経費を差し引いた後の純利益は1,978ドル、年間で23,736ドルです。1トークンあたり3.83ドルを得ることができ、年利率は7.35%です。

RealTは市場に100%のトークンを提供し、共同投資を必要とせず、ほぼリスクのないモデルを維持しています。管理機関は家賃と維持費から収益を得ており、プラットフォームはわずか2%のトークン化手数料を徴収しています。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資家の保有株が小さすぎると、管理コストが持続可能でなくなる可能性があります。RealTと投資家の間には利益相反が存在する可能性があります。

分析によると、約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、9%は500ドルから2000ドル、1%はそれ以上の額を投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家に不動産投資市場を創出したことを示しています。

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取引データによると、RealTは合計約600万ドルの賃貸収入を分配しています。プラットフォーム手数料は賃貸収入の約2.5%-3%であり、過去2年間の収入は15万ドルから18万ドルに相当します。

RealTの会社構造は、リスクを隔離することを目的として、コア運営エンティティ、不動産会社の親会社、および各不動産に対応する子会社を含みます。

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) パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFiプラットフォームです。AMMアーキテクチャを通じて市場の不動産関連合成資産を提供し、特定の地域の不動産指数を作成します。投資家は不動産価格の動向を投機することができます。

この方法は、実際の不動産運営における法的問題を回避します。Parclは多くの著名な企業から投資を受けていますが、市場の注目度とシェアは依然として低く、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

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製品設計は成熟しており、チームは積極的にプロモーションを行っていますが、Parclは依然として市場の関心が低いままであり、これは暗号市場が不動産指数製品を受け入れる準備がまだ整っていないことを示している可能性があります。

) レイノ

Reinnoは2020年にローンチされ、2022年に運営を停止しましたが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認後に特別目的会社を設立します。Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンを担保として借り入れることができます。

二つ目は住宅ローンのファイナンスです。ユーザーは銀行からローンを借りて住宅を購入した後、所有権をトークン化して資金調達が可能です。得られた資金は銀行ローンの返済に使用され、その後、固定金利でプロトコルに返済します。

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Reinnoの運営モデルには明らかなリスクが存在します。例えば、借り手がデフォルトした場合の責任追及の難しさや、不動産の所有権移転による「二重支払い」問題です。これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つとなる可能性があります。

まとめ

不動産RWAは相対的に新しい概念であり、明確な市場規模やリーダーシッププロジェクトはまだ確立されていない。既存のプロジェクトの規模とユーザー基盤は小さい。 この分野には厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みが必要です。

いくつかのプロジェクトは、リスク隔離構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択することでリスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に引き出すには、立法の進展と運営のコンプライアンスが必要です。

規制の面では、不動産RWAには明確で一貫したフレームワークが存在しません。異なる機関によるトークン分類に対する意見の相違があり、これによりルールが不明確でプロセスが混乱し、投資家に脅威を与え、長期的な実現可能性を危うくしています。

規制が混乱しているにもかかわらず、多くの著名企業が不動産RWAに挑戦しており、少数のプロジェクトが初歩的な実現可能性を証明しています。法律の枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは成長を遂げることが期待されています。

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