Tokenisasi Aset Real Estat: Peluang dan Tantangan Baru di Pasar RWA
Konsep aset nyata ( RWA ) tidak muncul baru-baru ini di pasar cryptocurrency. Sejak tahun 2018, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) sudah ada, memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak sempurna dan kurangnya keuntungan potensi yang signifikan, upaya awal ini gagal berkembang ke skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan peningkatan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk tokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjajaki RWA.
Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah kecil proyek RWA di sektor real estat. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi real estat. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estat Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama berkaitan dengan pasar real estat Amerika Utara.
Metode Pasar Tokenisasi Real Estat
Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar, dan nilai pasar real estat terdaftar global adalah 2,66 triliun dolar.
Permintaan inti dari pasar tokenisasi real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama produk-produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:
pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi
produk indeks pasar real estat di area tertentu
koin real estat untuk pinjaman dengan jaminan
Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estate dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak menawarkan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka berada dalam kerangka regulasi yang ketat untuk pengawasan aset, operasi, dan struktur investasi, memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek RWA real estat.
Melalui pengamatan terhadap operasi proyek RWA properti terbaru, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.
Keuntungan proyek RWA real estate:
Menurunkan ambang investasi, sehingga investor kecil juga dapat berpartisipasi
Meningkatkan likuiditas aset properti
Peluang investasi yang beragam secara geografis
Peningkatan transparansi
Otomatisasi dividen
Kekurangan:
Regulasi tidak jelas
Risiko hukum
Biaya operasional tinggi
Mengelola kompleks
Mekanisme perlindungan investor tidak lengkap
Analisis Kasus
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, fokus pada tokenisasi real estat residensial di Amerika Serikat melalui blockchain untuk investasi ritel. RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti tersebut diserahkan kepada lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, setiap token bernilai 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 token. Pendapatan sewa bulanan properti tersebut adalah 2.600 dolar AS, setelah mengurangi biaya operasi dan manajemen, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap token memperoleh distribusi 3,83 dolar AS, dengan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.
RealT menyediakan 100% Token ke pasar, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan platform investasi mengenakan biaya 2%. Metode ini memungkinkan tim RealT untuk fokus dalam mencari properti yang memenuhi syarat dan melakukan tokenisasi.
Namun, desentralisasi kepemilikan juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang Token. Jika proporsi kepemilikan RealT terlalu tinggi atau terlalu rendah, hal ini dapat mempengaruhi efisiensi manajemen dan tanggung jawab pengawasan.
Data menunjukkan bahwa sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
RealT telah mendirikan beberapa entitas di Delaware untuk mengoperasikan proyek dan mengelola properti, struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah pada satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl meluncurkan indeks real estat untuk area tertentu yang berbasis pada rekam jejak penjualan. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti.
Metode ini menghindari masalah hukum dalam operasi real estat yang sebenarnya. Parcl telah mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, tetapi setelah lebih dari satu tahun beroperasi, tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar, dan pengguna aktif kurang dari 50 orang.
Meskipun produk Parcl dirancang dengan matang dan timnya aktif mempromosikan, namun pangsa pasar dan basis pengguna mereka masih terbatas. Ini menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Reinno diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, tetapi telah memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Pemilik properti dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno, setelah disetujui akan dibuat perusahaan kendaraan tujuan khusus dan kontrak pintar token real estat, pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan pinjaman.
Jenis kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti setelah membeli properti dengan hipotek bank. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, setelah itu pelanggan mengembalikan pinjaman kepada protokol dengan suku bunga tetap.
Model operasi Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas, seperti kesulitan menangani default peminjam, serta ketidakmampuan untuk secara efektif mencegah transfer kepemilikan properti, dan lain-lain. Risiko-risiko ini mungkin menjadi salah satu penyebab proyek berhenti beroperasi. Di masa depan, RWA properti perlu memiliki kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah-masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estat adalah konsep yang relatif baru, yang belum memiliki ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek unggulan. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal skala dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi yang patuh terhadap regulasi yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek mengadopsi struktur pemisahan risiko atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko. Namun, untuk sepenuhnya memanfaatkan potensi RWA real estat, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional masih diperlukan.
Dalam hal legislasi, RWA properti belum membangun kerangka yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga regulasi di AS memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, dan kurangnya referensi kerangka regulasi internasional. Ketidakselarasan ini menyebabkan aturan yang tidak jelas dan proses yang membingungkan, mengancam investor potensial dan membahayakan kelangsungan jangka panjang tokenisasi properti.
Meskipun status regulasi yang kacau, banyak perusahaan terkenal masih berusaha untuk mencoba RWA real estat, sejumlah kecil proyek telah membuktikan kelayakan secara awal dalam operasi jangka pendek. Sebagai sektor yang besar dalam bidang investasi keuangan, dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum terkait, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan yang cepat.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
15 Suka
Hadiah
15
6
Bagikan
Komentar
0/400
NullWhisperer
· 08-01 17:28
kasus tepi yang menarik... tapi siapa yang mengaudit auditor dari token real estat ini? *sips coffee*
Lihat AsliBalas0
NFTArtisanHQ
· 08-01 16:19
diskursus rwa real estate hanyalah readymades Duchamp dalam bentuk defi sejujurnya...
Lihat AsliBalas0
AltcoinAnalyst
· 08-01 16:16
Dari data on-chain, tokenisasi real estat secara keseluruhan masih dalam tahap percobaan, dengan TVL kurang dari 50M, pada tahap ini sangat sulit untuk membentuk efek skala yang efektif. Setelah mengalami kasus kegagalan STO pada tahun 18, disarankan untuk berhati-hati dalam menghadapi risiko.
Lihat AsliBalas0
SmartContractRebel
· 08-01 16:16
Suckers masih harus melihat properti.
Lihat AsliBalas0
Rugman_Walking
· 08-01 16:03
Apakah ini lagi-lagi hanya omong kosong?
Lihat AsliBalas0
BearMarketMonk
· 08-01 15:57
Botol lama mengandung anggur baru, di dasar terdapat kebenaran.
Real Estat RWA: Analisis Peluang dan Tantangan Tokenisasi
Tokenisasi Aset Real Estat: Peluang dan Tantangan Baru di Pasar RWA
Konsep aset nyata ( RWA ) tidak muncul baru-baru ini di pasar cryptocurrency. Sejak tahun 2018, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) sudah ada, memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak sempurna dan kurangnya keuntungan potensi yang signifikan, upaya awal ini gagal berkembang ke skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan peningkatan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk tokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjajaki RWA.
Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah kecil proyek RWA di sektor real estat. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi real estat. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estat Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama berkaitan dengan pasar real estat Amerika Utara.
Metode Pasar Tokenisasi Real Estat
Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar, dan nilai pasar real estat terdaftar global adalah 2,66 triliun dolar.
Permintaan inti dari pasar tokenisasi real estat adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama produk-produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:
Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estate dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak menawarkan peluang manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka berada dalam kerangka regulasi yang ketat untuk pengawasan aset, operasi, dan struktur investasi, memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek RWA real estat.
Melalui pengamatan terhadap operasi proyek RWA properti terbaru, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.
Keuntungan proyek RWA real estate:
Kekurangan:
Analisis Kasus
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, fokus pada tokenisasi real estat residensial di Amerika Serikat melalui blockchain untuk investasi ritel. RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimiliki. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti tersebut diserahkan kepada lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, setiap token bernilai 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 token. Pendapatan sewa bulanan properti tersebut adalah 2.600 dolar AS, setelah mengurangi biaya operasi dan manajemen, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap token memperoleh distribusi 3,83 dolar AS, dengan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.
RealT menyediakan 100% Token ke pasar, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan platform investasi mengenakan biaya 2%. Metode ini memungkinkan tim RealT untuk fokus dalam mencari properti yang memenuhi syarat dan melakukan tokenisasi.
Namun, desentralisasi kepemilikan juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Mungkin ada konflik kepentingan antara RealT dan pemegang Token. Jika proporsi kepemilikan RealT terlalu tinggi atau terlalu rendah, hal ini dapat mempengaruhi efisiensi manajemen dan tanggung jawab pengawasan.
Data menunjukkan bahwa sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi properti untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
RealT telah mendirikan beberapa entitas di Delaware untuk mengoperasikan proyek dan mengelola properti, struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah pada satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl meluncurkan indeks real estat untuk area tertentu yang berbasis pada rekam jejak penjualan. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti.
Metode ini menghindari masalah hukum dalam operasi real estat yang sebenarnya. Parcl telah mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, tetapi setelah lebih dari satu tahun beroperasi, tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar, dan pengguna aktif kurang dari 50 orang.
Meskipun produk Parcl dirancang dengan matang dan timnya aktif mempromosikan, namun pangsa pasar dan basis pengguna mereka masih terbatas. Ini menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency mungkin belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Reinno diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, tetapi telah memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Pemilik properti dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno, setelah disetujui akan dibuat perusahaan kendaraan tujuan khusus dan kontrak pintar token real estat, pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan pinjaman.
Jenis kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti setelah membeli properti dengan hipotek bank. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, setelah itu pelanggan mengembalikan pinjaman kepada protokol dengan suku bunga tetap.
Model operasi Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas, seperti kesulitan menangani default peminjam, serta ketidakmampuan untuk secara efektif mencegah transfer kepemilikan properti, dan lain-lain. Risiko-risiko ini mungkin menjadi salah satu penyebab proyek berhenti beroperasi. Di masa depan, RWA properti perlu memiliki kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah-masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estat adalah konsep yang relatif baru, yang belum memiliki ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek unggulan. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal skala dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi yang patuh terhadap regulasi yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek mengadopsi struktur pemisahan risiko atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko. Namun, untuk sepenuhnya memanfaatkan potensi RWA real estat, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional masih diperlukan.
Dalam hal legislasi, RWA properti belum membangun kerangka yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga regulasi di AS memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, dan kurangnya referensi kerangka regulasi internasional. Ketidakselarasan ini menyebabkan aturan yang tidak jelas dan proses yang membingungkan, mengancam investor potensial dan membahayakan kelangsungan jangka panjang tokenisasi properti.
Meskipun status regulasi yang kacau, banyak perusahaan terkenal masih berusaha untuk mencoba RWA real estat, sejumlah kecil proyek telah membuktikan kelayakan secara awal dalam operasi jangka pendek. Sebagai sektor yang besar dalam bidang investasi keuangan, dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum terkait, RWA real estat diharapkan akan mengalami perkembangan yang cepat.