الأصول الحقيقية للعقارات ( RWA ) دراسة المشروع

الأصول الحقيقية ليست مفهومًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، حيث كانت موجودة منذ عام 2018 على الأقل، عندما كانت رموز الأصول وإصدارات الرموز المالية مشابهة لمفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، فإن هذه المحاولات المبكرة لم تنجح في التطور بسبب عدم نضوج التنظيم وغياب العوائد الملحوظة.

في عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوزت عوائد السندات الحكومية أسعار الفائدة على القروض بالعملات المستقرة المشفرة. لذلك، أصبح استخدام السندات الحكومية الأمريكية كأصل حقيقي للتوكنينغ أكثر جاذبية لصناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi الناضجة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف الأصول الحقيقية.

ظهرت في العامين الماضيين عدد قليل من مشاريع العقارات RWA، تهدف إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وتنويع منتجات الاستثمار، وتقليل الحواجز. ستقوم هذه الدراسة بتحليل مزايا وعيوب تصميم هذه المشاريع والأسواق المحتملة، مع التركيز بشكل رئيسي على سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكنينغ سوق العقارات

سوق العقارات يحتوي على فرص استثمارية ضخمة. بيانات مارس 2023 تظهر أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية هي 1.3 تريليون دولار، بينما القيمة العالمية هي 2.66 تريليون دولار.

تشمل الأهداف الأساسية لسوق العقارات المرقمنة: إنشاء منتجات استثمارية متنوعة ومرنة، جذب مستثمرين أوسع نطاقًا، زيادة سيولة الأصول وقيمتها. الأشكال الرئيسية للتعبير هي:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة
2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة
3. قرض الرهن العقاري بالرموز العقارية

قد تعزز توكنات العقارات أيضًا شفافية الأصول وديمقراطية الحوكمة.

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) مشابهة للأصول العقارية RWA في تقديم فرص استثمار مجزأة، حيث تقلل من الحواجز وتعزز السيولة. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري عادةً لا تقدم إدارة أو ملكية، حيث تحافظ على العمليات المركزية. على الرغم من ذلك، يمكن أن يوفر إطار التنظيم لصناديق الاستثمار العقاري مرجعًا لمشاريع RWA.

وفقًا للملاحظات، فإن مشاريع RWA العقارية تتمتع عادةً بالخصائص التالية:

المزايا:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة السيولة
• خيارات استثمار متنوعة
• تحسين الشفافية المحتملة

العيوب:

• عدم وضوح التنظيم القانوني
• تكلفة الإدارة مرتفعة
• نقص البيانات التاريخية
• تضارب المصالح المحتملة

تحليل الحالة

ريل تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية، يركز على توكين العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد من خلال تقنية البلوكشين.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وتوكنها قانونيًا، وتكليف طرف ثالث بالإدارة. يتم توزيع الإيجارات بعد خصم الرسوم على حاملي التوكنات. تتولى RealT عملية التوكنينغ، ولكنها معزولة قانونيًا عن الشركات التي تمتلك العقارات. يحصل الحاملون على إيجارات المنازل شهريًا، مع خصم احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة.

على سبيل المثال، إذا كانت قيمة العقار في مكان ما 323,020 دولارًا، وسعر كل توكن 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 توكن. الإيجار الشهري هو 2,600 دولار، وصافي الربح بعد خصم النفقات هو 1,978 دولارًا، مما يجعل الربح السنوي 23,736 دولارًا. يحصل كل توكن على 3.83 دولار، ومعدل الفائدة السنوي 7.35%.

تقدم RealT 100٪ من الرموز إلى السوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك، مع الحفاظ على نموذج خالٍ من المخاطر تقريبًا. تحصل الهيئة الإدارية على العائدات من الإيجارات ورسوم الصيانة، وتفرض المنصة رسومًا قدرها 2٪ فقط على التوكنات.

ومع ذلك، فإن توزيع الملكية يعرض أيضًا للتحديات. إذا كانت حصة المستثمر صغيرة جدًا، فقد تصبح تكاليف الإدارة غير مستدامة. قد تكون هناك تضارب في المصالح بين RealT والمستثمرين.

تظهر التحليلات أن حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، و9% يستثمرون ما بين 500 و2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من ذلك. وهذا يدل على أن RealT قد خلقت إلى حد ما سوق استثمار عقاري للأفراد.

وفقًا لبيانات المعاملات، قامت RealT بتوزيع إجمالي قدره حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. تبلغ رسوم المنصة حوالي 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل إيرادات بلغت 150K-180K دولارًا في العامين الماضيين.

تشمل هيكل شركة RealT كيان التشغيل الأساسي، وشركة الأم العقارية، والشركات الفرعية المرتبطة بالعقارات، بهدف عزل المخاطر.

باركل

باركل هو منصة DeFi تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. إنه يستهدف أصول العقارات الاصطناعية المرتبطة بالسوق من خلال هيكل AMM، ويقوم بإنشاء مؤشرات عقارية لمناطق معينة. يمكن للمستثمرين المضاربة على اتجاهات أسعار العقارات.

تجنب هذه الطريقة المشكلات القانونية المتعلقة بتشغيل العقارات الفعلية. حصل Parcl على استثمارات من عدة شركات معروفة، لكن مستوى الاهتمام في السوق وحصته لا تزال منخفضة، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

على الرغم من أن تصميم المنتج ناضج وأن الفريق يروج بنشاط، فإن Parcl لا تزال تحتفظ بمستوى منخفض من الاهتمام في السوق، مما قد يشير إلى أن سوق التشفير لم يكن مستعدًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

أطلقت Reinno في عام 2020 وتوقفت عن العمل في عام 2022، لكنها قدمت منتجين مرتبطين بالعقارات RWA يستحقان الذكر.

الخدمة الأولى هي قرض قائم على العقارات المرمزة. يمكن لأصحاب المنازل تقديم مستندات العقار إلى Reinno، وبعد الموافقة، يتم إنشاء شركة ذات غرض خاص. تقوم Reinno بإنشاء عقود ذكية للعقارات المرمزة، ويمكن للمالكين استخدام الرموز كضمانات للقروض.

الثاني هو تمويل الرهن العقاري. بعد أن يقوم المستخدم بالحصول على قرض من البنك لشراء منزل، يمكنه توكين ملكية المنزل لتمويل. تُستخدم الأموال الناتجة لسداد قرض البنك، ثم يتم سداد المبلغ المتفق عليه وفقًا لسعر فائدة ثابت.

توجد مخاطر واضحة في نموذج تشغيل Reinno، مثل صعوبة محاسبة المقترضين عند التخلف عن السداد، بالإضافة إلى مشكلة "الإنفاق المزدوج" الناتجة عن نقل ملكية العقار. قد تكون هذه المخاطر واحدة من أسباب توقف المشروع عن العمل.

الاستنتاج

تعتبر RWA العقارية مفهومًا ناشئًا نسبيًا، ولم يتم بعد إنشاء حجم سوق واضح أو إنتاج مشاريع رائدة. حجم المشاريع الحالية وقاعدة المستخدمين صغيرة نسبيًا. يحتاج هذا المجال إلى تشغيل متوافق بشكل صارم وإطار قانوني ناضج.

تستخدم بعض المشاريع هيكل عزل المخاطر أو تختار منتجات مالية مرتبطة بالعقارات كأهداف استثمارية لتقليل المخاطر. ومع ذلك، لا يزال من الضروري تحقيق تقدم تشريعي والامتثال التشغيلي للاستفادة الكاملة من إمكانات RWA العقارية.

فيما يتعلق بالتنظيم، لا يوجد إطار واضح ومتسق للأصول المدعومة بالعقارات (RWA). هناك تباين بين مختلف الهيئات بشأن تصنيف الرموز، مما يؤدي إلى عدم وضوح القواعد وخلل في العمليات، مما يهدد المستثمرين ويعرض الجدوى على المدى الطويل للخطر.

على الرغم من الفوضى التنظيمية، لا تزال العديد من الشركات المعروفة تحاول RWA العقارية، وقد أثبتت بعض المشاريع بشكل أولي جدواها. مع تحسين الإطار القانوني، من المتوقع أن تشهد RWA العقارية ازدهاراً.